宏觀經(jīng)濟下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來機遇與挑戰(zhàn)

【課程背景】

2020年，在疫情影響之下，國際和國內(nèi)形勢都發(fā)生了前所未有的變化，國內(nèi)經(jīng)濟形勢將走向何方？

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟領域的位置，不可謂不重；其對各行業(yè)的影響，不可謂不大，未來發(fā)展趨勢是什么？

【課程收益】

?  分析宏觀經(jīng)濟背景

?  預判未來發(fā)展趨勢

【課程特色】案例，深入淺出聽得懂；科學，背后理論講得明；實戰(zhàn)，學之能用定方向；展望，以史為鑒看未來

【課程對象】相關需求者

【課程時間】6小時

【課程大綱】

一、我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀和趨勢是什么？

1、 分區(qū)域看待房地產(chǎn)

?  細數(shù)各個城市群的房地產(chǎn)價格走勢

2、 大魚吃小魚的游戲

?  124家上市房企數(shù)據(jù)分析

?  結論：整體市場在向頭部企業(yè)集中

3、 房地產(chǎn)融資情況（金融領域的角度）

?  銀監(jiān)會與銀行的博弈：限制資金流向房地產(chǎn)

?  保險牌照與房地產(chǎn)：多家保險公司背后正是房地產(chǎn)

?  第三方：鉅派的起起落落

?  私募、信托：兩家頭部房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本

?  結論：由于中國經(jīng)濟滯脹，對未來融資成本不宜樂觀

4、 未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望

?  住宅：去庫存——2019年建筑工程業(yè)新簽合同書74%為住宅

?  商業(yè)地產(chǎn)：TOD（transit-oriented development）發(fā)展模式——商業(yè)地產(chǎn)以及商住兩用地產(chǎn)是“藍海”

?  軌道車站上蓋——香港九龍城綜合體

?  軌道車輛段上蓋——香港將軍澳車輛段

?  綜合設施上蓋——上海TODTOWN天薈

案例：香港太古廣場、深圳華潤中心、廣州中信廣場、北京東方廣場

?  對房企的要求：瘦身去杠桿

5、 決定發(fā)展趨勢的主要因素：核心城市的特征——貿(mào)易+金融

?  現(xiàn)代工業(yè)化的必然規(guī)律：發(fā)達的商業(yè)

?  金融發(fā)展伴隨商業(yè)而生

?  核心城市發(fā)展后期：高端人才聚集，土地稀缺加劇

案例：銀行的起源：票據(jù)貼現(xiàn)、企業(yè)融資

思考：深圳是否屬于核心城市？

6、 世界著名核心城市，寸土寸金

?  城市發(fā)展規(guī)律之一：人口跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)聚集在中心

?  城市發(fā)展規(guī)律之二：核心城市的市中心，地價上天

?  城市發(fā)展規(guī)律之三：市中心，商業(yè)區(qū)，價最高；越接近市中心，越是貧民窟——意外，但是必然規(guī)律

?  城市發(fā)展規(guī)律之四：市中心寸土寸金，土地不夠用

案例：紐約曼哈頓區(qū)百年歷程、深圳市近年來土地財政收入以及增速看土地是否稀缺

二、房地產(chǎn)政策框架和面臨挑戰(zhàn)

1、 以往政策梳理：需求端與供給端

?  需求端：限購

案例：深圳炒房團深房理，收到七部門聯(lián)合治理

?  供給端：增加

案例：歷年土地出讓金走勢

?  土地出讓金與基礎建設：高房價→高土地出讓金→基建→擴大內(nèi)需

2、 未來真正的大動作：金融端

?  近5 年均強調“平穩(wěn)健康發(fā)展”，其中4 年提及“房住不炒”

?  近8 年6 次提及“住房租賃”

案例：2013年以來關于房地產(chǎn)政策回顧，結合貨幣政策、財政政策

?  行業(yè)三維度 政策：房企、銀行、土地

案例：2020年夏天，三道紅線促行業(yè)降杠桿；2020年最后一天，房地產(chǎn)貸款集中管理制度影響；2021年，土地集中出讓機制助力穩(wěn)地價

3、 房地產(chǎn)價格背后的

4、 房地產(chǎn)政策展望

?  如果房價暴漲：實體經(jīng)濟受損

案例：香港房地產(chǎn)擠壓實體經(jīng)濟

?  如果房價暴跌：商業(yè)銀行受損

案例：美國大蕭條陷入死循環(huán)

?  如果房價平穩(wěn)不動：開發(fā)商受損

?  穩(wěn)住房地產(chǎn)，鼓勵實體企業(yè)突圍——供給側改革

?  房地產(chǎn)行業(yè)洗牌：整合（市場向頭部集中）+瘦身（去庫存去杠桿）+轉軌（商業(yè)地產(chǎn)）