房地產(chǎn)企業(yè)成本管理應(yīng)對營改增策略

2016年1月22日，國務(wù)院召開營改增、加快財稅體制改革座談會，李克強總理在座談會上強調(diào)：以營改增作為加快財稅體制改革重頭戲，今年要全面推開，全面推開營改增、加快財稅體制改革必須周全考慮、精心設(shè)計。李克強總理強調(diào)：以營改增作為加快財稅體制改革重頭戲。那營改增必將是貫穿2016全年的焦點。營改增給房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響更加猛烈、更加深遠。

企業(yè)如何做好轉(zhuǎn)型前的準(zhǔn)備工作，怎樣找出轉(zhuǎn)型過程中的節(jié)稅空間，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險？如何規(guī)劃企業(yè)轉(zhuǎn)型后的財稅管理體系，優(yōu)化納稅人的價值鏈管理，這些都是企業(yè)管理者和財務(wù)人員必須重視的問題。

【課程大綱】

一、增值稅與營業(yè)稅的主要差異（把握問題的基礎(chǔ)）
1、增值稅的稅負形成機制與營業(yè)稅稅負形成機制差異解析
2、營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅（價格=生產(chǎn)成本+流通費用+利潤+稅金）
3、增值稅是價外稅，是可以抵扣的收入稅,重復(fù)征稅程度緩解
4、增值稅PK營業(yè)稅的差額計稅
5、納稅人差異
6、稅率和稅負差異（增值稅稅率結(jié)構(gòu)復(fù)雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）
7、納稅地點（勞務(wù)發(fā)生地與機構(gòu)所在地）差異
8、納稅時間不同
9、稅源歸屬（國地稅）的差異

二、營改增對房地產(chǎn)的主要影響解析
1、土地一級開發(fā)不同投資回收方式的調(diào)整（固定回報、比例分成、財政返還）營改增后的重大調(diào)整
2、居住用和商用地產(chǎn)營改增后的主要稅負區(qū)別：住宅、廠房、倉儲、商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設(shè)施等
3、對合作開發(fā)的影響解析
4、對銷售的影響解析
5、持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負差異解析
6、融資渠道與方式的選擇

三、房地產(chǎn)營改增的主要應(yīng)對策略與稅收籌劃
1、項目是采用母子公司體制還是采用總分公司？
2、投資架構(gòu)--關(guān)聯(lián)交易的調(diào)整設(shè)計（建安、綠化、建材、銷售、代理等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的處理）
3、供應(yīng)商和招投標(biāo)管理的調(diào)整
4、如何處理小規(guī)模納稅人的報價
5、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司與資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的結(jié)構(gòu)設(shè)計
6、產(chǎn)品的營銷策略對營改增的響應(yīng)

四、營改增對財務(wù)會計管理的影響和應(yīng)對措施
1、專用發(fā)票的使用與管理
2、企業(yè)增值稅內(nèi)部報表的設(shè)計
3、增值稅日常核算
4、稅控機進項稅的處理等實操內(nèi)容