房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)路徑與土地拓展模式暨涉稅處理

【背景收益】：

隨著各地調(diào)控政策特別是一二線城市的持續(xù)深化，行業(yè)深度整合造成“退房”房業(yè)進(jìn)一步增多，上市公司的分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，前100位的行業(yè)規(guī)模進(jìn)一步集中。大型房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)標(biāo)的公司股份質(zhì)押套現(xiàn)、公司股權(quán)抵押、資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)基金運(yùn)作等方式，加大并購(gòu)財(cái)務(wù)杠桿率，完成“蛇吞象式”并購(gòu)活動(dòng)。

【培訓(xùn)對(duì)象】：

投融資部及總經(jīng)理、副總、總會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理等

【培訓(xùn)時(shí)間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子  

第一章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)路徑實(shí)務(wù)操作與案例解析

第一節(jié)  投資加轉(zhuǎn)股權(quán)的并購(gòu)實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、投資加轉(zhuǎn)股權(quán)的資產(chǎn)并購(gòu)操作

二、買(mǎi)方公司購(gòu)買(mǎi)股權(quán)而承擔(dān)股權(quán)溢價(jià)部分稅負(fù)應(yīng)對(duì)

案例：某C房地產(chǎn)公司將A非房產(chǎn)公司合并如何降低土地增值稅

第二節(jié) 企業(yè)分立加轉(zhuǎn)讓股權(quán)實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、企業(yè)分立加轉(zhuǎn)讓股權(quán)交易操作

二、增值稅體制下交易優(yōu)越性評(píng)估

三、分立操作過(guò)程中關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析

案例：某公司通過(guò)分立將一塊凈地剝離進(jìn)入新設(shè)公司A

第三節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)務(wù)操作解析

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的利弊風(fēng)險(xiǎn)分析

案例：消化股價(jià)溢價(jià)的方法

第四節(jié) 總分公司的交易方式實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、總分公司的資產(chǎn)剝離交易操作實(shí)務(wù)

二、總分公司如何轉(zhuǎn)為特殊交易模式而節(jié)稅。

案例：實(shí)現(xiàn)總公司取得土地分公司開(kāi)發(fā)的交易稅務(wù)處理

第五節(jié) 房地產(chǎn)分離收儲(chǔ)再轉(zhuǎn)讓方式實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、國(guó)有企業(yè)通過(guò)土地收儲(chǔ)而建筑物轉(zhuǎn)讓方式操作

二、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何規(guī)避土地甚至建筑物的轉(zhuǎn)讓稅收

案例：某房地產(chǎn)土地被政府收回獲得土地補(bǔ)償費(fèi)5億的土增稅

第六節(jié) 出讓合同變更方式實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、出讓合同變更方式實(shí)務(wù)操作

二、出讓合同變更方式稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

案例：出讓合同變更實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地的合同瑕疵稅款案

第七節(jié) 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式的實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式的實(shí)務(wù)操作

二、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式的買(mǎi)賣(mài)雙方的利弊分析

三、法院拍賣(mài)的直接買(mǎi)資產(chǎn)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解析

案例：某房地產(chǎn)公司通過(guò)法拍購(gòu)得一塊土地

第八節(jié) 二手土地的在建工程并購(gòu)實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、增值稅體系下二手土地并購(gòu)方法解析

二、房開(kāi)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)二手土地并購(gòu)稅負(fù)最優(yōu)

三、二手土地并購(gòu)交易過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與應(yīng)對(duì)

1、綜合考慮的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)

2、預(yù)售證與產(chǎn)證辦理前置條件確認(rèn)

3、總包方延續(xù)施工

4、增值稅差額扣除土地

5、土地增值稅加計(jì)扣除

6、已預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算思路

案例解析：某房地產(chǎn)集團(tuán)A公司合并B公司在建工程

第九節(jié) 國(guó)有企業(yè)土地劃撥實(shí)務(wù)操作與案例解析

一、劃撥交易方式在土增稅與增值稅的規(guī)定

二、國(guó)企資產(chǎn)重組如何優(yōu)先選擇

三、劃撥土地如何可以實(shí)現(xiàn)0稅收交易

四、各地稅務(wù)認(rèn)定的特殊性與普遍適用性

五、民營(yíng)企業(yè)是否適用劃撥重組方式

案例：央企與國(guó)企資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)不征稅解析

第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地?cái)U(kuò)展模式與涉稅案例解析

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)凈地出讓模式與涉稅案例解析

一、母公司&項(xiàng)目公司&國(guó)土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議的印花稅解析

二、印花稅的納稅主體是母公司&是項(xiàng)目公司

三、沒(méi)有約定交地日期的土地使用稅繳納解析

四、國(guó)土局沒(méi)有按期交付土地時(shí)項(xiàng)目公司如何繳納土地使用稅

五、房地產(chǎn)公式開(kāi)發(fā)用的土地使用稅停止繳納的時(shí)點(diǎn)解析

六、由誰(shuí)繳納未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地交的稅收

七、土地出讓合同中市政建設(shè)配套費(fèi)與契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)解析

第二節(jié) 房產(chǎn)企業(yè)的房與地分離納稅與案例解析

一、房與地分離時(shí)契約的計(jì)稅依據(jù)解析

二、購(gòu)入在建工程開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)稅處理

三、土地改變性性質(zhì)的合同的契稅與印花稅處理

第三節(jié) 房開(kāi)企業(yè)拆遷補(bǔ)償用房的涉稅處理與案例解析

一、拆遷補(bǔ)償用房的流轉(zhuǎn)稅與計(jì)稅依據(jù)及納稅時(shí)點(diǎn)

二、拆遷補(bǔ)償用房的企業(yè)所得稅與計(jì)稅依據(jù)與案例解析

三、拆遷補(bǔ)償用房的土地增值稅處理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)案例解析

第四節(jié) 集體用土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊處理與案例解析

一、以集體用地進(jìn)行投資的定額收益的繳稅與案例解析

二、企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補(bǔ)償款的繳稅與解案例析

三、聯(lián)合建房取得收入的流轉(zhuǎn)稅&土地增值稅&企業(yè)所得稅與解案例析

總結(jié)