金融嚴(yán)管下房地產(chǎn)業(yè)融資策略與模式創(chuàng)新暨案例解析

【背景收益】：

從上交所、深交所對房地產(chǎn)公司發(fā)債試行分類監(jiān)管，到發(fā)改委對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債均進(jìn)行規(guī)范再到銀監(jiān)會的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查等，一行三會形成了立體監(jiān)管模式。商業(yè)銀行進(jìn)入房地產(chǎn)的表內(nèi)資金包括信貸資金和自營資金，信貸資金主要為按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等；表外資金則主要為債券、非標(biāo)資產(chǎn)、上市公司定增等權(quán)益類資產(chǎn)。以往主要限制銀行表內(nèi)信貸，此次亦暫停了表外資金為地產(chǎn)企業(yè)融資。

通過本課程的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員能夠熟練掌握房地產(chǎn)融資方法，靈活運(yùn)用金融工具，借助資本市場，整合有效資源，拓展相互交流、合作的平臺，獲取強(qiáng)大競爭優(yōu)勢。

【培訓(xùn)對象】：

房地產(chǎn)業(yè)投資人、董事、總經(jīng)理、總監(jiān)、投融資決策與計劃制定者

【培訓(xùn)時間】：

2天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子：

第一章 金融嚴(yán)管下房地產(chǎn)金融行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

第一節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

一、一行三會形成的立體監(jiān)管模式解析

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)壓力將在哪一年爆發(fā)

三、金融嚴(yán)管時代所面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

四、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向與轉(zhuǎn)型之路

五、房地產(chǎn)融資與行業(yè)未來發(fā)展方向判斷

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式與方法解析

一、境內(nèi)銀行貸款方式與方法創(chuàng)新解析

二、房地產(chǎn)企業(yè)信托貸款與方法創(chuàng)新

三、委托貸款方式與方法創(chuàng)新解析

四、發(fā)行公司債方式與方法創(chuàng)新解析

五、中期票據(jù)的方式與方法創(chuàng)新解析

六、短期融資券的方式與方法創(chuàng)新解析

七、海外發(fā)債的方式與方法創(chuàng)新解析

八、其他債權(quán)融資的方式與方法創(chuàng)新解析

九、境內(nèi)股權(quán)再融資的方式與方法創(chuàng)新解析

第二章、中國房地產(chǎn)基金的行業(yè)生態(tài)與融資創(chuàng)新

第一節(jié) 中國房地產(chǎn)基金的行業(yè)生態(tài)與分析

一、房地產(chǎn)金融在香港與美國的主要發(fā)展模式

二、全球主要房地產(chǎn)基金的發(fā)展概況

三、房地產(chǎn)基金幾種典型的發(fā)展模式與黑石經(jīng)典案例

四、國內(nèi)房地產(chǎn)基金類別的劃分

五、境內(nèi)房地產(chǎn)基金投資策略行業(yè)格局

六、境內(nèi)房地產(chǎn)基金投資方式行業(yè)格局

第二節(jié) 房地產(chǎn)基金架構(gòu)的基本形式與運(yùn)作邏輯

一、基金的基本架構(gòu)與形式

二、境內(nèi)設(shè)立私募地產(chǎn)基金的四種方式的對比

三、信托運(yùn)作的基本架構(gòu)

四、有限合伙企業(yè)運(yùn)作的基本架構(gòu)

五、有限合伙企業(yè)套信托計劃的基本架構(gòu)

第三節(jié) 合伙企業(yè)架構(gòu)房地產(chǎn)基金設(shè)立與運(yùn)作的重要問題解析

一、“國有企業(yè)”成為普通合伙人的問題

二、“有限合伙”結(jié)構(gòu)化的問題（投資者人數(shù)問題）

三、有限合伙人參與投資決策問題

四、關(guān)聯(lián)交易問題

五、有限合伙收益分配次序問題

六、基準(zhǔn)收益率的確定與表現(xiàn)形式問題

七、有限合伙人的分期出資問題

八、單GP與雙GP的問題

九、特殊LP（有限合伙）結(jié)構(gòu)

第四節(jié) 信托和資管在投融資領(lǐng)域的運(yùn)作模式

一、拿地階段：夾層結(jié)構(gòu)

二、拿地階段：股權(quán)結(jié)構(gòu)

1、開發(fā)階段：傳統(tǒng)債性方式

2、開發(fā)階段：夾層模式

3、開發(fā)階段：股權(quán)投資模式

三、銷售階段：創(chuàng)新方式

典型案例分享：

1、張玉良10萬元GP如何操控綠地集團(tuán)案例

2、萬科張江項目投資基金案例

3、陽光新業(yè)并購虹橋賓館項目案例

4、上信華府基金溧陽開發(fā)項目案例

5、新虹橋健康產(chǎn)業(yè)基金案例

6、高和資本并購中華企業(yè)大廈案例

第三章 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具和創(chuàng)新融資

第一節(jié) 房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的REITs與資產(chǎn)證券化

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的最新政策動態(tài)

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)種類

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所平臺的轉(zhuǎn)讓

四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中關(guān)于會計處理與稅務(wù)處理的政策及熱點(diǎn)

五、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“專項資產(chǎn)管理計劃”的實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)

六、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中“資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”的實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)

七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化典型案例解析

第二節(jié) REITs在全球的發(fā)展現(xiàn)狀及國內(nèi)發(fā)展的過渡性機(jī)會

一、REITs在全球的發(fā)展現(xiàn)狀

二、標(biāo)的資產(chǎn)在中國的REITs發(fā)展現(xiàn)狀

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要模式及要點(diǎn)解析

典型案例解析

1、中航紅星愛琴海REITs項目

2、萬科上海社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)支持信托—交易方案

3、海印股份資產(chǎn)證券化項目

4、天房資產(chǎn)支持票據(jù)案例

5、中信蘇寧REITs方案架構(gòu)

6、上海浦東某商業(yè)廣場資產(chǎn)支持信托—交易方案

7、、海航浦發(fā)銀行大廈ABS

8、中信啟航REITs

9、當(dāng)代節(jié)能置業(yè)上海閔行拿地項目案例

第三節(jié) 房地產(chǎn)企互聯(lián)網(wǎng)金融融資形式

一、房企直接構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺融資形式與案例

二、房企通過第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺融資形式案例

第四章、房地產(chǎn)企業(yè)不同融資方式的成本比較與決策

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)三種模式融資方式成本分析

一、股權(quán)融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活

1、公司層面的股權(quán)融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量

2、項目層面的股權(quán)融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量

二、債權(quán)融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低

1、銀行貸款：成本較低，但過于傾向大型房企

2、中期票據(jù)：成本低于基準(zhǔn)利率，對資質(zhì)要求相對較高

3、公司債：成本接近基準(zhǔn)利率，大額審批不易通過

4、可轉(zhuǎn)債：成本極低，發(fā)行資質(zhì)高于公司債

5、信托：成本走低，不再是融資主流

6、優(yōu)先票據(jù)：美聯(lián)儲退出QE3后，成本不具優(yōu)勢

7、債權(quán)基金：成本居于中位，但靈活度較差、亟需改善

8、永續(xù)債券：可計入權(quán)益，成本較高且逐年遞增

9、互聯(lián)網(wǎng)金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低

三、REITs：集信托債權(quán)融資和證券化股權(quán)融資于一身，成本略高于銀行貸款

第二節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)如何降低融資成本？

一、白銀時代房企應(yīng)多考慮股權(quán)合作，適時考慮SPO

二、高負(fù)債率房企多用股權(quán)融資，低負(fù)債率房企多用低息債權(quán)融資

三、低息債權(quán)融資普遍適用，小型房企普遍適合各類股權(quán)融資

四、重資產(chǎn)運(yùn)營房企要多考慮股權(quán)融資，積極嘗試REITs

總結(jié)