“十四五”開局與兩會后，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新

培訓(xùn)目標(biāo)：結(jié)合學(xué)習(xí)“十四五”規(guī)劃和2021年全國兩會精神，研讀“十四五”規(guī)劃開局與兩會后宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新。幫助學(xué)員正確判斷，提出相關(guān)對策，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來的必然。

講座提綱

一、“十四五”規(guī)劃解讀與“十四五”時期政策展望

1、“十四五”規(guī)劃建議的核心要義：三個“新”

2、“十四五”規(guī)劃建議中出現(xiàn)三個“首次”

3、“十四五”規(guī)劃的邏輯起點(diǎn)和亮點(diǎn)

4、“十四五”時期要貫徹新發(fā)展理念，推動中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

5、“十四五”期間實(shí)現(xiàn)六個“新”的具體目標(biāo)，做好十二項(xiàng)重要領(lǐng)域的工作

6、“十四五”規(guī)劃主要目標(biāo)

7、“十四五”規(guī)劃重要主題

（1）實(shí)施國內(nèi)國際雙循環(huán)戰(zhàn)略，進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需

（2）繼續(xù)對關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：兩新一重與建筑行業(yè)的機(jī)遇

——新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

——新基建

——國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目

（3）推進(jìn)創(chuàng)新和加大研發(fā)是重中之重，增強(qiáng)自主可控能力和推進(jìn)數(shù)字化

（4）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級

——聚焦數(shù)字化發(fā)展

——提升制造業(yè)競爭力，發(fā)展轉(zhuǎn)壯大新興產(chǎn)業(yè)

——改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，支持服務(wù)業(yè)發(fā)展

（5）綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊

（6）深化改革、擴(kuò)大開放，吸引更多外資流入

（7）增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈自主可控能力

（8）房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場

（9）推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中釋放增長潛力

——戶籍改革方面

——土地改革方面

——國企改革方面

——宏觀政策方面

（10）共同富裕

二、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于基建的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量

——城鎮(zhèn)化率提高1個百分點(diǎn)

——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等

3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

5、“十四五”時期建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

——加快新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)的機(jī)遇

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色

——繼續(xù)對關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：兩新一重與建筑行業(yè)的機(jī)遇

——綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊

三、2021年兩會（特別是政府工作報告）關(guān)于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響

1、2021年兩會（特別是政府工作報告）關(guān)于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響

2、積極的財政政策

3、關(guān)于“房住不炒”

4、碳中和、節(jié)能環(huán)保（綠色建筑）與基建

5、老舊小區(qū)改造、安居房與基建

6、其他相關(guān)政策表述

四、新周期：世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境

1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退

——當(dāng)前全球處在罕見的經(jīng)濟(jì)增長低迷期

——十年一次的金融危機(jī)是否已經(jīng)到來

——會不會發(fā)生百年一遇的危機(jī)？

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、大宗商品價格暴漲引發(fā)通脹擔(dān)憂

——油氣價格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度

——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價格暴漲

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣政策環(huán)境巨變，影響房地產(chǎn)投資

——俄羅斯、土耳其等國開始加息

5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C(jī)的到來

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對世界經(jīng)濟(jì)的影響

8、全球同此冷暖：國際經(jīng)濟(jì)形勢影響我國經(jīng)濟(jì)

——對制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、進(jìn)出口、房地產(chǎn)等影響

——全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈重構(gòu)，影響我國經(jīng)濟(jì)

五、中美博弈影響幾何：中美博弈對我國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的影響

1、中美博弈的根本原因

2、中美博弈的力度加劇、范圍擴(kuò)大

——特朗普：《交易的藝術(shù)》

——拜登政府對華政策變化

——中美博弈最新進(jìn)展

3、中美博弈的前景展望

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的可能演化路徑

4、中美博弈不同情形下的短期影響和長期影響

5、中美博弈不同情形下的直接影響和間接影響

6、中美博弈對進(jìn)出口和制造業(yè)的可能影響：現(xiàn)在與未來

7、中美博弈對房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來

——外貿(mào)順差減少→外匯占款減少（發(fā)行的錨）→人民幣發(fā)行被動減少→影響經(jīng)濟(jì)和進(jìn)出口→對房地產(chǎn)負(fù)面影響

——科技封鎖加劇→發(fā)展高科技→避免全民炒房→引導(dǎo)企業(yè)加大研發(fā)投入→對房地產(chǎn)負(fù)面影響

——外貿(mào)順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購買房地產(chǎn)

——內(nèi)循環(huán)背景下→基建拉動經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)→房地產(chǎn)市場活躍

——刺激經(jīng)濟(jì)→貨幣供應(yīng)增加→實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報較低→資金繞道回流到房地產(chǎn)

——出口減少→經(jīng)濟(jì)受影響→財政收入減少→搞土地財政→刺激房地產(chǎn)

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價格上升、人工成本上升）→老板利潤減少、工人凈收入減少→房地產(chǎn)需求減少

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→物價上漲（原料價格上升、人工成本上升）→資產(chǎn)性需求增加→房地產(chǎn)投資需求增加

8、中美博弈對金融的沖擊

——金融風(fēng)險會放大

——蒙代爾“不可能三角”

——匯率風(fēng)險增加，企業(yè)要積極應(yīng)對

——在中美博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，雙向震蕩，有波動。

——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態(tài)

9、疊加疫情影響下，中美博弈的進(jìn)程和后果還不清晰，會更復(fù)雜更具波折 

——疫情造成全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈甚至創(chuàng)新鏈中斷或者減弱。未來疫情結(jié)束后，全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈會重構(gòu)。

六、新背景：中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展趨勢下房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費(fèi)

（2）投資

（3）出口

4、供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題：對創(chuàng)新的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不過分

5、經(jīng)濟(jì)增長的三大動力來源

——城鎮(zhèn)化沒有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級

6、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點(diǎn)

7、中國經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”

8、對我國未來經(jīng)濟(jì)增長的基本判斷

七、通貨緊縮還是通貨膨脹：從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看實(shí)體經(jīng)濟(jì)冷暖與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、產(chǎn)業(yè)形勢判斷：PMI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

——經(jīng)濟(jì)收縮還是擴(kuò)張？是否是追加投資的好時機(jī)？

4、一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析

——如何看待一季度18.3%的增速

——GDP平減指數(shù)預(yù)測經(jīng)濟(jì)冷暖

——一季度會不會短周期的頂？

5、CPI和PPI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)是通貨緊縮還是通貨膨脹？

——CPI和PPI指數(shù)之間的剪刀差擴(kuò)大的原因？意味著什么？

——企業(yè)負(fù)重前行：上游原料價格被暴炒大漲，但下游面對終端需求萎靡無法提價

——實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)要警惕六大問題

——實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)要警惕五大危機(jī)

——企業(yè)要警惕倒閉潮的四種推動力量

6、進(jìn)出口向何處去：進(jìn)出口數(shù)據(jù)分析與前景預(yù)判

——全球疫情緩和，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)反彈超預(yù)期，進(jìn)出口走向？

——世界疫情到底如何走？是否追加生產(chǎn)能力？

7、2021年4月中央政治局會議精神簡要解讀

八、新風(fēng)險：金融新周期與金融風(fēng)險將影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

1、十九大報告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線”

2、金融新周期

3、全球債務(wù)飆升

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

——案例：遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機(jī)

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)

——案例：無錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴(kuò)張的失敗樣本

7、資本管制：詭譎的人民幣匯率

8、生病的股市：個人理性與集體非理性

9、投資理財?shù)睦Щ螅哄X往何處去？

10、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥

11、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難

九、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測

1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展

2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點(diǎn)開花

——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國主要發(fā)展軸

——我國主要城市群

3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)潛在動力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟(jì)增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)

5、房地產(chǎn)供應(yīng)會增加：通貨膨脹預(yù)期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸

——貨幣發(fā)行增速加快，國家實(shí)行積極貨幣政策

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

——通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響

——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——地方財政依賴土地財政，地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對值遠(yuǎn)低于美國、日本

——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

——2021年《政府工作報告》：老舊小區(qū)改造、安居房與基建

6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境

——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

7、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——投資不過山海關(guān)，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

十、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策背景：我國基建政策和房地產(chǎn)政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)〔2018〕101號文《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見》，提出由于2018年以來基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板。

——主要精神：加大基建補(bǔ)短板力度，融資平臺、PPP、專項(xiàng)債、貸款保駕護(hù)航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務(wù)會議上，就核準(zhǔn)一批建設(shè)項(xiàng)目）。

——2019年以來，經(jīng)濟(jì)下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢所趨

2、3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權(quán)。

——《決定》稱，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

——《決定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報自然資源部備案。

3、2018年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，提出“新基建”概念。會議提出“加強(qiáng)人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。

4、應(yīng)對疫情影響，發(fā)力新基建。中共中央政治局常務(wù)委員會2020年3月4日召開的會議中進(jìn)一步提出“要加大公共衛(wèi)生服務(wù)、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投入，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度”。

5、中共中央政治局常務(wù)委員會2020年3月4日召開的會議中進(jìn)一步提出，要選好投資項(xiàng)目，加強(qiáng)用地、用能、資金等政策配套，加快推進(jìn)國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

6、2020年新增專項(xiàng)債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”

——隨著資金問題得到緩解，同時基建項(xiàng)目儲備充足，2020年建筑業(yè)弱復(fù)蘇趨勢穩(wěn)定。

7、“房住不炒”政策變化影響建筑業(yè)

——自2016年四季度以來，中國樓市進(jìn)入“五限時代”

——中央提出“房住不炒”

——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制

——最新房地產(chǎn)政策變化影響建筑行業(yè)

8、最新房地產(chǎn)金融政策

（1）三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對房企資金“三道紅線”管控

（2）房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補(bǔ)丁”

（3）地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2019年5月17日，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項(xiàng)目除外

（4）房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

（5）“2213”：“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標(biāo)

9、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色

——以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局

——我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長需要基建提供助力

10、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

11、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

12、基建擴(kuò)張面臨巨大阻力，主要原因：

——財政約束。各省財政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導(dǎo)向、效益為本：2021.3.29，國務(wù)院辦公廳最新通知：嚴(yán)禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設(shè)地鐵/輕軌

十一、洞察先機(jī)：對房地產(chǎn)企業(yè)和個人房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)建議 

1、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

2、直面困難：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難

——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對房企資金“三道紅線”管控。“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

——房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補(bǔ)丁”

——地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控。2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

——“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——2021年《政府工作報告》：房住不炒

——2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議

——正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控

——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——正確認(rèn)識房地產(chǎn)周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

5、收益與風(fēng)險的權(quán)衡：給個人投資房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

——通脹預(yù)期下，購房更容易保值

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

——按揭貸的風(fēng)險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、就業(yè)機(jī)會賺錢能力，地區(qū)發(fā)展。

——關(guān)鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一般不會不還款。

——消費(fèi)按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風(fēng)險。

——權(quán)衡購房的收益與風(fēng)險

——房產(chǎn)稅會不會來？遺產(chǎn)稅會不會有？

6、甄別不同區(qū)域的機(jī)會：對房地產(chǎn)企業(yè)和個人投資房地產(chǎn)的建議

——甄別不同區(qū)域的機(jī)會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負(fù)擔(dān)得起高房價）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

十二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：思維創(chuàng)新

1、人類正在進(jìn)入信息生產(chǎn)力時代

2、互聯(lián)網(wǎng)+將改變什么

——制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、信息化跨界協(xié)同創(chuàng)新

3、信息時代三大動力：新基礎(chǔ)設(shè)施、新要素、新結(jié)構(gòu)

——自由連接體：專家化—柔性化

4、互聯(lián)網(wǎng)+的新思維：政府、企業(yè)和個人如何抓住新機(jī)遇

十三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：戰(zhàn)略創(chuàng)新

1、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理創(chuàng)新的必要性

2、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

3、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等

——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

十四、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：工作創(chuàng)新

1、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)創(chuàng)新：毛澤東領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與房地產(chǎn)卓越管理

2、互聯(lián)網(wǎng)時代機(jī)制創(chuàng)新：創(chuàng)建良好的團(tuán)隊(duì)

——減少管理層次，實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化和信息化

3、知識管理創(chuàng)新：房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源

4、營銷模式創(chuàng)新：樹立消費(fèi)者為主導(dǎo)地位

5、企業(yè)人力資源管理創(chuàng)新

——互聯(lián)網(wǎng)時代、人工智能時代80、90青年員工特征與管理

6、企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新

長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟(jì)滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！