主講老師: | 王傳寶 | |
課時安排: | 1天/6小時 | |
學(xué)習(xí)費(fèi)用: | 面議 | |
課程預(yù)約: | 隋老師 (微信同號) | |
課程簡介: | 發(fā)展趨勢,其意是指事物發(fā)展的動向,表示一種向尚不明確的或只是模糊地制定的遙遠(yuǎn)的目標(biāo)持續(xù)發(fā)展的總的運(yùn)動。在金融學(xué)中,趨勢就是市場運(yùn)動的方向。 | |
內(nèi)訓(xùn)課程分類: | 綜合管理 | 人力資源 | 市場營銷 | 財務(wù)稅務(wù) | 基層管理 | 中層管理 | 領(lǐng)導(dǎo)力 | 管理溝通 | 薪酬績效 | 企業(yè)文化 | 團(tuán)隊(duì)管理 | 行政辦公 | 公司治理 | 股權(quán)激勵 | 生產(chǎn)管理 | 采購物流 | 項(xiàng)目管理 | 安全管理 | 質(zhì)量管理 | 員工管理 | 班組管理 | 職業(yè)技能 | 互聯(lián)網(wǎng)+ | 新媒體 | TTT培訓(xùn) | 禮儀服務(wù) | 商務(wù)談判 | 演講培訓(xùn) | 宏觀經(jīng)濟(jì) | 趨勢發(fā)展 | 金融資本 | 商業(yè)模式 | 戰(zhàn)略運(yùn)營 | 法律風(fēng)險 | 沙盤模擬 | 國企改革 | 鄉(xiāng)村振興 | 黨建培訓(xùn) | 保險培訓(xùn) | 銀行培訓(xùn) | 電信領(lǐng)域 | 房地產(chǎn) | 國學(xué)智慧 | 心理學(xué) | 情緒管理 | 時間管理 | 目標(biāo)管理 | 客戶管理 | 店長培訓(xùn) | 新能源 | 數(shù)字化轉(zhuǎn)型 | 工業(yè)4.0 | 電力行業(yè) | | |
更新時間: | 2024-01-11 11:58 |
培訓(xùn)目標(biāo):結(jié)合學(xué)習(xí)“十四五”規(guī)劃和2021年全國兩會精神,研讀“十四五”規(guī)劃開局與兩會后宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新。幫助學(xué)員正確判斷,提出相關(guān)對策,進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策,更好地助推工作。講座“有趣、有理、有料、有用”,圖文并茂,通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合,學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上,進(jìn)而知道未來的必然。
講座提綱
一、“十四五”規(guī)劃解讀與“十四五”時期政策展望
1、“十四五”規(guī)劃建議的核心要義:三個“新”
2、“十四五”規(guī)劃建議中出現(xiàn)三個“首次”
3、“十四五”規(guī)劃的邏輯起點(diǎn)和亮點(diǎn)
4、“十四五”時期要貫徹新發(fā)展理念,推動中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展
5、“十四五”期間實(shí)現(xiàn)六個“新”的具體目標(biāo),做好十二項(xiàng)重要領(lǐng)域的工作
6、“十四五”規(guī)劃主要目標(biāo)
7、“十四五”規(guī)劃重要主題
(1)實(shí)施國內(nèi)國際雙循環(huán)戰(zhàn)略,進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需
(2)繼續(xù)對關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資:兩新一重與建筑行業(yè)的機(jī)遇
——新型城鎮(zhèn)化建設(shè)
——新基建
——國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目
(3)推進(jìn)創(chuàng)新和加大研發(fā)是重中之重,增強(qiáng)自主可控能力和推進(jìn)數(shù)字化
(4)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級
——聚焦數(shù)字化發(fā)展
——提升制造業(yè)競爭力,發(fā)展轉(zhuǎn)壯大新興產(chǎn)業(yè)
——改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),支持服務(wù)業(yè)發(fā)展
(5)綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
(6)深化改革、擴(kuò)大開放,吸引更多外資流入
(7)增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈自主可控能力
(8)房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場
(9)推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革,在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中釋放增長潛力
——戶籍改革方面
——土地改革方面
——國企改革方面
——宏觀政策方面
(10)共同富裕
二、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于基建的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量
——城鎮(zhèn)化率提高1個百分點(diǎn)
——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等
3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
5、“十四五”時期建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇
——加快新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)的機(jī)遇
——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中,基建必將扮演重要角色
——繼續(xù)對關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資:兩新一重與建筑行業(yè)的機(jī)遇
——綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
三、2021年兩會(特別是政府工作報告)關(guān)于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響
1、2021年兩會(特別是政府工作報告)關(guān)于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響
2、積極的財政政策
3、關(guān)于“房住不炒”
4、碳中和、節(jié)能環(huán)保(綠色建筑)與基建
5、老舊小區(qū)改造、安居房與基建
6、其他相關(guān)政策表述
四、新周期:世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境
1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退
——當(dāng)前全球處在罕見的經(jīng)濟(jì)增長低迷期
——十年一次的金融危機(jī)是否已經(jīng)到來
——會不會發(fā)生百年一遇的危機(jī)?
2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命
——全球長波周期劃分(康得拉季耶夫周期)
——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化
3、大宗商品價格暴漲引發(fā)通脹擔(dān)憂
——油氣價格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度
——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價格暴漲
4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”,貨幣政策環(huán)境巨變,影響房地產(chǎn)投資
——俄羅斯、土耳其等國開始加息
5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化
6、“灰犀牛”與全球大變局初顯
——警惕“灰犀?!笔酱蟾怕饰C(jī)的到來
——黑天鵝與綠天鵝
——全球大變局初顯
7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對世界經(jīng)濟(jì)的影響
8、全球同此冷暖:國際經(jīng)濟(jì)形勢影響我國經(jīng)濟(jì)
——對制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、進(jìn)出口、房地產(chǎn)等影響
——全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈重構(gòu),影響我國經(jīng)濟(jì)
五、中美博弈影響幾何:中美博弈對我國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的影響
1、中美博弈的根本原因
2、中美博弈的力度加劇、范圍擴(kuò)大
——特朗普:《交易的藝術(shù)》
——拜登政府對華政策變化
——中美博弈最新進(jìn)展
3、中美博弈的前景展望
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的可能演化路徑
4、中美博弈不同情形下的短期影響和長期影響
5、中美博弈不同情形下的直接影響和間接影響
6、中美博弈對進(jìn)出口和制造業(yè)的可能影響:現(xiàn)在與未來
7、中美博弈對房地產(chǎn)的可能影響:現(xiàn)在與未來
——外貿(mào)順差減少→外匯占款減少(發(fā)行的錨)→人民幣發(fā)行被動減少→影響經(jīng)濟(jì)和進(jìn)出口→對房地產(chǎn)負(fù)面影響
——科技封鎖加劇→發(fā)展高科技→避免全民炒房→引導(dǎo)企業(yè)加大研發(fā)投入→對房地產(chǎn)負(fù)面影響
——外貿(mào)順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購買房地產(chǎn)
——內(nèi)循環(huán)背景下→基建拉動經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)→房地產(chǎn)市場活躍
——刺激經(jīng)濟(jì)→貨幣供應(yīng)增加→實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報較低→資金繞道回流到房地產(chǎn)
——出口減少→經(jīng)濟(jì)受影響→財政收入減少→搞土地財政→刺激房地產(chǎn)
——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲(原料價格上升、人工成本上升)→老板利潤減少、工人凈收入減少→房地產(chǎn)需求減少
——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→物價上漲(原料價格上升、人工成本上升)→資產(chǎn)性需求增加→房地產(chǎn)投資需求增加
8、中美博弈對金融的沖擊
——金融風(fēng)險會放大
——蒙代爾“不可能三角”
——匯率風(fēng)險增加,企業(yè)要積極應(yīng)對
——在中美博弈背景下,大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和,雙向震蕩,有波動。
——為增加談判籌碼,階段性貶值是常態(tài)
9、疊加疫情影響下,中美博弈的進(jìn)程和后果還不清晰,會更復(fù)雜更具波折
——疫情造成全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈甚至創(chuàng)新鏈中斷或者減弱。未來疫情結(jié)束后,全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈會重構(gòu)。
六、新背景:中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展趨勢下房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景
1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架:總需求與總供給
2、經(jīng)濟(jì)增長的決定要素
3、需求三架馬車分析
(1)消費(fèi)
(2)投資
(3)出口
4、供給側(cè)分析
(1)人口問題:未富先老
(2)資源環(huán)境問題
(3)科技創(chuàng)新問題:對創(chuàng)新的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不過分
5、經(jīng)濟(jì)增長的三大動力來源
——城鎮(zhèn)化沒有完成
——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級
6、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點(diǎn)
7、中國經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”
8、對我國未來經(jīng)濟(jì)增長的基本判斷
七、通貨緊縮還是通貨膨脹:從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看實(shí)體經(jīng)濟(jì)冷暖與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對
1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢
2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖
3、產(chǎn)業(yè)形勢判斷:PMI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖
——經(jīng)濟(jì)收縮還是擴(kuò)張?是否是追加投資的好時機(jī)?
4、一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析
——如何看待一季度18.3%的增速
——GDP平減指數(shù)預(yù)測經(jīng)濟(jì)冷暖
——一季度會不會短周期的頂?
5、CPI和PPI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)是通貨緊縮還是通貨膨脹?
——CPI和PPI指數(shù)之間的剪刀差擴(kuò)大的原因?意味著什么?
——企業(yè)負(fù)重前行:上游原料價格被暴炒大漲,但下游面對終端需求萎靡無法提價
——實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)要警惕六大問題
——實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)要警惕五大危機(jī)
——企業(yè)要警惕倒閉潮的四種推動力量
6、進(jìn)出口向何處去:進(jìn)出口數(shù)據(jù)分析與前景預(yù)判
——全球疫情緩和,主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)反彈超預(yù)期,進(jìn)出口走向?
——世界疫情到底如何走?是否追加生產(chǎn)能力?
7、2021年4月中央政治局會議精神簡要解讀
八、新風(fēng)險:金融新周期與金融風(fēng)險將影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
1、十九大報告指出,要“健全金融監(jiān)管體系,守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線”
2、金融新周期
3、全球債務(wù)飆升
4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險蔓延
5、地方政府債務(wù)風(fēng)險
6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險,部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅
——案例:遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機(jī)
——案例:浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)
——案例:無錫銀行:農(nóng)商行盲目上市擴(kuò)張的失敗樣本
7、資本管制:詭譎的人民幣匯率
8、生病的股市:個人理性與集體非理性
9、投資理財?shù)睦Щ螅哄X往何處去?
10、百姓發(fā)現(xiàn):只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥
11、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升,融資越來越難
九、土地、人口與貨幣:房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入,促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城
——城市化加速提升住房需求,加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、城鎮(zhèn)化與城市群:全面鋪開與多點(diǎn)開花
——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局
——我國主要發(fā)展軸
——我國主要城市群
3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線,城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進(jìn)程仍處于中期,未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市,從而帶來更多的投資和消費(fèi),提供經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)潛在動力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu),又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求,增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動力。
——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域,將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》:推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,確立都市圈城市群
4、房價會漲還是跌?
——2017.5.12,人民日報發(fā)文:房價上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟(jì)體量,中國和美國最為相像;論土地制度,中國又是香港式的;論人口結(jié)構(gòu),中國向日本靠攏。再加上調(diào)控,所以房價的問題很復(fù)雜
——房地產(chǎn)周期:長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構(gòu)上看,大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟(jì)增速
——房價會漲還是跌?看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源:土地財政,人地錯配,貨幣超發(fā)
5、房地產(chǎn)供應(yīng)會增加:通貨膨脹預(yù)期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快,國家實(shí)行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松,利率下行,全球資金都在爭搶資產(chǎn),房子漲價
——通脹預(yù)期下,購房更容易保值:正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財政依賴土地財政,地方政府財政緊張,加大房地產(chǎn)扶持,增加土地收入
——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金,經(jīng)過各種渠道,外溢到房地產(chǎn)市場
——居民負(fù)債大幅激增,但負(fù)債絕對值遠(yuǎn)低于美國、日本
——各地?fù)屓舜髴?zhàn),需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”,是新型城鎮(zhèn)化,當(dāng)然包括房地產(chǎn)
——2021年《政府工作報告》:老舊小區(qū)改造、安居房與基建
6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力:中部、東部、東北、西北、西南、華南
——城市賦能產(chǎn)業(yè):區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向,硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
7、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——投資不過山海關(guān),買債不買云貴川
——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
十、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策背景:我國基建政策和房地產(chǎn)政策的變化和影響
1、基建政策變化和影響
——2018年10月31日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)〔2018〕101號文《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見》,提出由于2018年以來基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回落較多,亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板。
——主要精神:加大基建補(bǔ)短板力度,融資平臺、PPP、專項(xiàng)債、貸款保駕護(hù)航。
——2008年10月的基建托底,典型特征是“力度大”(4萬億資金注入)、“落地快”(在10月的常務(wù)會議上,就核準(zhǔn)一批建設(shè)項(xiàng)目)。
——2019年以來,經(jīng)濟(jì)下行期,投資不旺的情況下,基建托底是大勢所趨
2、3月12日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》,明確了省級政府更大的用地自主權(quán)。
——《決定》稱,將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
——《決定》還規(guī)定,試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶,試點(diǎn)期限1年,具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報自然資源部備案。
3、2018年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中,提出“新基建”概念。會議提出“加強(qiáng)人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。
4、應(yīng)對疫情影響,發(fā)力新基建。中共中央政治局常務(wù)委員會2020年3月4日召開的會議中進(jìn)一步提出“要加大公共衛(wèi)生服務(wù)、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投入,加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度”。
5、中共中央政治局常務(wù)委員會2020年3月4日召開的會議中進(jìn)一步提出,要選好投資項(xiàng)目,加強(qiáng)用地、用能、資金等政策配套,加快推進(jìn)國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
6、2020年新增專項(xiàng)債向基建傾斜,政策性金融或成為基建的“長期資金供給”
——隨著資金問題得到緩解,同時基建項(xiàng)目儲備充足,2020年建筑業(yè)弱復(fù)蘇趨勢穩(wěn)定。
7、“房住不炒”政策變化影響建筑業(yè)
——自2016年四季度以來,中國樓市進(jìn)入“五限時代”
——中央提出“房住不炒”
——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制
——最新房地產(chǎn)政策變化影響建筑行業(yè)
8、最新房地產(chǎn)金融政策
(1)三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對房企資金“三道紅線”管控
(2)房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級,對政策“打補(bǔ)丁”
(3)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),2019年5月17日,銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后,強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資,嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導(dǎo)后,部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停,舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項(xiàng)目除外
(4)房貸集中度管理新政
——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
(5)“2213”:“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市,會成為房企拿地的潛在目標(biāo)
9、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中,基建必將扮演重要角色
——以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局
——我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長需要基建提供助力
10、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè),需要基建的支持
11、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基:房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
12、基建擴(kuò)張面臨巨大阻力,主要原因:
——財政約束。各省財政赤字太大。
——貨幣約束
——成本約束
——需求導(dǎo)向、效益為本:2021.3.29,國務(wù)院辦公廳最新通知:嚴(yán)禁以新建城際鐵路/市域(郊)鐵路名義變相建設(shè)地鐵/輕軌
十一、洞察先機(jī):對房地產(chǎn)企業(yè)和個人房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)建議
1、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基:房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級,廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、直面困難:房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難
——每次限購,房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響
——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)
——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對房企資金“三道紅線”管控。“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度,回籠資金
——房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級,對政策“打補(bǔ)丁”
——地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控。2021年5月中旬,銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》
——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
——“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——2021年《政府工作報告》:房住不炒
——2020年3月29日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知,就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。通知提出,縣城新建住宅以6層為主,新建住宅最高不超過18層。
3、堅(jiān)定信念:正確認(rèn)識房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄,具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情:給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議
——正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險,做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情:做好產(chǎn)品,造好房子
——正確認(rèn)識房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、收益與風(fēng)險的權(quán)衡:給個人投資房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
——通脹預(yù)期下,購房更容易保值
——由于貨幣寬松,利率下行,全球資金都在爭搶資產(chǎn),房子漲價
——按揭貸的風(fēng)險,取決于借款人的還款能力,取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、就業(yè)機(jī)會賺錢能力,地區(qū)發(fā)展。
——關(guān)鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下,除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī),一般不會不還款。
——消費(fèi)按揭貸款,用于購房首付,會加大還款風(fēng)險。
——權(quán)衡購房的收益與風(fēng)險
——房產(chǎn)稅會不會來?遺產(chǎn)稅會不會有?
6、甄別不同區(qū)域的機(jī)會:對房地產(chǎn)企業(yè)和個人投資房地產(chǎn)的建議
——甄別不同區(qū)域的機(jī)會:人往何處去?錢往何處去?
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài),房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨
——人口流入,房價上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走,產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)(高端人口集聚區(qū),房價高,負(fù)擔(dān)得起高房價)
——區(qū)位、交通、地段(不光看眼前,還要來看規(guī)劃)
——資源分配、調(diào)配的傾斜:地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
十二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新:思維創(chuàng)新
1、人類正在進(jìn)入信息生產(chǎn)力時代
2、互聯(lián)網(wǎng)+將改變什么
——制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、信息化跨界協(xié)同創(chuàng)新
3、信息時代三大動力:新基礎(chǔ)設(shè)施、新要素、新結(jié)構(gòu)
——自由連接體:專家化—柔性化
4、互聯(lián)網(wǎng)+的新思維:政府、企業(yè)和個人如何抓住新機(jī)遇
十三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新:戰(zhàn)略創(chuàng)新
1、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理創(chuàng)新的必要性
2、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
3、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例
——案例:標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整:萬科等
——案例:全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
——案例:恒大成功密碼解析
十四、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新:工作創(chuàng)新
1、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)創(chuàng)新:毛澤東領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與房地產(chǎn)卓越管理
2、互聯(lián)網(wǎng)時代機(jī)制創(chuàng)新:創(chuàng)建良好的團(tuán)隊(duì)
——減少管理層次,實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化和信息化
3、知識管理創(chuàng)新:房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源
4、營銷模式創(chuàng)新:樹立消費(fèi)者為主導(dǎo)地位
5、企業(yè)人力資源管理創(chuàng)新
——互聯(lián)網(wǎng)時代、人工智能時代80、90青年員工特征與管理
6、企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新
長風(fēng)破浪會有時,直掛云帆濟(jì)滄海!
祝大家事業(yè)順利,身體健康!
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