國(guó)資強(qiáng)監(jiān)管背景下的租賃資產(chǎn)、資金管理、資產(chǎn)處置操作實(shí)務(wù)與案例分享

授課主要內(nèi)容：

課程性質(zhì)：管理會(huì)計(jì)

政策依據(jù)分析：

? 《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》（2009年5月1日起施行）

? 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（2019年3月2日國(guó)務(wù)院第二次修訂并實(shí)施）

? 《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（2020年11月29日修訂，國(guó)務(wù)院令第91號(hào)）

? 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委財(cái)政部令2016年32號(hào)）

? 《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引第8號(hào)—資產(chǎn)管理》

? 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理辦法》

一、國(guó)有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活十分迫切

1.國(guó)有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理現(xiàn)實(shí)問(wèn)題分析。

2.從不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展方向來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng) 主要有兩種路徑。

案例：西門(mén)子成立專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)，對(duì)內(nèi)部用戶(hù)、外部承租客戶(hù)、投資性客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)管理。

案例：廣東省郵政公司不動(dòng)產(chǎn)年租金達(dá) 5 億元。

案例：上海電氣集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)的盤(pán)活的主要做法。

案例：光明集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)的盤(pán)活的主要做法。

二、當(dāng)前租賃資產(chǎn)面臨的十大問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）擅自租賃國(guó)有資產(chǎn)，未履行相應(yīng)程序。

（二）部分租賃協(xié)議租期較長(zhǎng)，租金偏低。

（三）出租價(jià)格未經(jīng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估。

（四）對(duì)承租人資格審核不嚴(yán)，導(dǎo)致租賃費(fèi)收取難。

（五）國(guó)有資產(chǎn)保值、增值難。

（六）不動(dòng)產(chǎn)租賃存在轉(zhuǎn)租行為。

（七）租賃行為存在潛規(guī)則，國(guó)有資產(chǎn)出租管理難度大。

（八）部分單位不動(dòng)產(chǎn)缺失權(quán)屬證書(shū)（如房產(chǎn)證、土地使用證）導(dǎo)致部分租賃不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不清晰，由此產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。 

（九）部分單位不動(dòng)產(chǎn)租賃收入未及時(shí)申報(bào)納稅。

（十）租賃合同文本細(xì)則（節(jié)）粗糙，一概而論。

三、租賃資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略—國(guó)有資產(chǎn)租賃行為規(guī)范化、制度化，確保國(guó)有資產(chǎn)保值、增值。

（一）八項(xiàng)建議。 

（二）如何從程序上降低承租人違約的風(fēng)險(xiǎn)及降低違約后果所造成的損失？

案例：浙江溫州南塘街江南茶市租金糾紛案。

四、不動(dòng)產(chǎn)租賃資產(chǎn)管理實(shí)務(wù)操作

（一）資產(chǎn)租賃的流程和要求。

1. 如何審批租賃資產(chǎn)。

2. 如何確定資產(chǎn)評(píng)估及租賃底價(jià)。

3. 如何制定與審批租賃方案的。

4. 如何實(shí)施公開(kāi)招租。

（二）中介機(jī)構(gòu)詢(xún)價(jià)情況表設(shè)計(jì)，

（三）國(guó)有資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）租賃業(yè)務(wù)流程。

（四）國(guó)有資產(chǎn)租賃管理工作流程。

五、除房產(chǎn)外其他資產(chǎn)的處置辦法及政策解讀

（一）如何實(shí)現(xiàn)效益最大化。

（二）如何進(jìn)行分級(jí)管理。

（三）如何進(jìn)行歸口管理。

（四）如何將實(shí)物管理和財(cái)務(wù)管理相結(jié)合。

（五）按照管理權(quán)限， 如何設(shè)計(jì)公司自主處置資產(chǎn)流程和審批表。

（六）按照管理權(quán)限， 如何設(shè)計(jì)需經(jīng)上級(jí)公司審批資產(chǎn)處置流程和審批表。

一般固定資產(chǎn)處置審批表設(shè)計(jì)。

固定資產(chǎn)處置流程設(shè)計(jì)。

六、資產(chǎn)全生命周期管理

（一）設(shè)備資產(chǎn)全生命周期管理的六個(gè)環(huán)節(jié)

（二）保證價(jià)值和實(shí)物統(tǒng)一，如何從基建項(xiàng)目開(kāi)始。

（三）資產(chǎn)臺(tái)賬和設(shè)備臺(tái)賬如何才能聯(lián)動(dòng)。 

（四）維修項(xiàng)目/工單如何結(jié)算。 

（五）折舊、退廢，如何體現(xiàn)資產(chǎn)賬物管理。

授課時(shí)間：一天。