《房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與稅務(wù)籌劃》提綱

課程背景：

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自從2016年5月1日實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趁成熟和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患越來越大。

對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)如何在透析投融資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、并購、拿地等各環(huán)節(jié)稅務(wù)問題的基礎(chǔ)上，采取應(yīng)對(duì)措施，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合法從事稅務(wù)籌劃，是當(dāng)下面臨的一大課題。

課程收益：

一、掌握企業(yè)管理者必備的十大實(shí)施理念；

二、掌握房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的財(cái)稅處理技巧；

三、掌握房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；   

四、掌握房地產(chǎn)企業(yè)土地取得階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；

五、掌握房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅務(wù)問題與應(yīng)對(duì)；

六、掌握房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與前期工程的財(cái)稅處理；
七、掌握房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)稅處理；
八、掌握房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段和竣工驗(yàn)收的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避； 

九、掌握房地產(chǎn)企業(yè)一般稅種的稅務(wù)籌劃；

十、掌握房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)稅務(wù)籌劃；

十一、掌握房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算；

十二、掌握房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃；

十三、掌握房地產(chǎn)企業(yè)上市涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避。

課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天

授課對(duì)象：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)、投資、融資、風(fēng)控、項(xiàng)目等相關(guān)管理崗位

授課方式：案例故事導(dǎo)入、講授、案例分析、課間活動(dòng)、討論提問、互動(dòng)點(diǎn)評(píng)、課程總結(jié)

課程內(nèi)容：

導(dǎo)  入  企業(yè)管理者必備的十大實(shí)施理念

第一講  房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的財(cái)稅處理技巧
一、項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本        
二、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開辦費(fèi)
三、房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何扣除                              
四、項(xiàng)目管理相關(guān)費(fèi)用的核算技巧
五、集團(tuán)組織構(gòu)建的稅收籌劃與案例分析
六、以房換地合作開發(fā)投資模式應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問題
七、以接盤等形式購入未完工開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問題 

案例分析 

▲本講互動(dòng)與答疑

第二講  房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范                         
一、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與納稅風(fēng)險(xiǎn)防范
二、非金融機(jī)構(gòu)貸款的納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與實(shí)操案例分享
三、統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)防范
四、混合性投資融資模式的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分享
五、售后回購融資性售后回租方式的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范
六、小額貸款公司借款納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范 
七、因投資未到位發(fā)生借款利息支出可否扣除

案例分析

▲本講互動(dòng)與答疑   

第三講  房地產(chǎn)企業(yè)土地取得階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

一、拆遷補(bǔ)償金稅前扣除

二、收購股權(quán)方式征地計(jì)稅價(jià)值確認(rèn)

三、一般計(jì)稅方式土地價(jià)款抵減銷售額

四、政府規(guī)費(fèi)稅前扣除

五、營(yíng)改增后土地成本確認(rèn)

六、契稅與土地使用稅
七、取得土地使用權(quán)后何時(shí)開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅      
八、城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同、 是否同時(shí)繳納          
九、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅    
十、如何確定土地成本、企業(yè)如何把耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入土地價(jià)款
十一、土地使用稅可否計(jì)入土地成本、印花稅可否計(jì)入土地成本
十二、土地閑置費(fèi)能否計(jì)入土地成本
十三、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行財(cái)稅處理
十四、契稅計(jì)稅依據(jù)如何確認(rèn)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、大配套費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)是否應(yīng)繳納契稅
十五、企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何操作技巧
十六、土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應(yīng)規(guī)避哪些納稅風(fēng)險(xiǎn)
十七、案例分析---非政府主導(dǎo)行為的拆遷補(bǔ)償可否稅前扣除

案例分析

▲本講互動(dòng)與答疑

第四講  房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅務(wù)問題與應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)行業(yè)的并購現(xiàn)象

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購特點(diǎn)

三、房地產(chǎn)行業(yè)并購過程中的稅務(wù)問題

四、幾種不同并購模式的稅負(fù)分析

（一）直接購買房地產(chǎn)項(xiàng)目模式

（二）收購方購買出讓方股權(quán)模式

（三）合資開發(fā)模式

五、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

六、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

案例分析

▲本講互動(dòng)與答疑

第五講  房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與前期工程的財(cái)稅處理
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅影響銷售更影響納稅
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致多交稅款如何補(bǔ)救
三、委托境外單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)如何扣繳稅款        
四、開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路、供水、供電如何核算

案例分析 

▲本講互動(dòng)與答疑

第六講  房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)稅處理
一、劃分開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的原則               
二、開發(fā)產(chǎn)品成本支出包括哪些具體內(nèi)容         
三、怎樣核算開發(fā)產(chǎn)品的成本
四、決定一項(xiàng)支出進(jìn)開發(fā)成本還是進(jìn)期間費(fèi)用應(yīng)如何簡(jiǎn)單把握又沒有納稅風(fēng)險(xiǎn) 
五、成本分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惡推髽I(yè)所得稅有何不同、如何合理利用、如何跟稅務(wù)
機(jī)關(guān)爭(zhēng)取最有利于企業(yè)的分?jǐn)偡椒?/span>              
六、如何用層高系數(shù)法劃分建筑安裝成本                
七、利用地下基礎(chǔ)建成停車場(chǎng)怎樣核算成本、對(duì)于無產(chǎn)權(quán)地下車位不參與土地增值
稅清算的企業(yè)，如何盡量減少地下車位的開發(fā)成本                             
八、甲方提供材料怎樣納稅、營(yíng)改增后政策有何變化、如何選擇發(fā)包模式                 
九、房產(chǎn)稅政策有何變化                  
十、房屋的改擴(kuò)建支出是否計(jì)入房產(chǎn)原價(jià)          
十一、企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅      
十二、委托銷售支付境外、境內(nèi)手續(xù)費(fèi)或傭金可否扣除
十三、如何處理企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出        
十四、職工福利費(fèi)包括的范圍                     
十五、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)如何在稅前扣除                 
十六、職工差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助如何在稅前扣除   
十七、勞動(dòng)保護(hù)支出如何在稅前扣除               
十八、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何在稅前扣除      

十九、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)怎樣在稅前扣除 

案例分析   

▲本講互動(dòng)與答疑       

第七講  房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段和竣工驗(yàn)收的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范 
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售與銷售的節(jié)點(diǎn)           
二、一般計(jì)稅方法如何預(yù)交增值稅             
三、一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方法如何預(yù)交增值稅   
四、預(yù)售收入所得稅的納稅申報(bào) 
五、預(yù)售階段如何開具發(fā)票、各地規(guī)定有何不同   
六、銷售收入確認(rèn)的原則和條件                  
七、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何選擇計(jì)稅方法 
八、一般計(jì)稅方法如何扣除土地價(jià)款          
九、扣除土地價(jià)款后如何開具增值稅發(fā)票     
十、一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時(shí)如何開具發(fā)票               
十一、老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法如何繳納增值稅    
十二、兼營(yíng)業(yè)務(wù)銷售額的確定                     
十三、兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的稅務(wù)處理        
十四、銷售折讓和銷售退回的稅務(wù)處理              
十五、現(xiàn)金折扣的稅務(wù)處理                           

十六、分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅           
十七、視同銷售業(yè)務(wù)                                  
十八、房地產(chǎn)企業(yè)出租老項(xiàng)目如何征收增值稅       
十九、房企出租新項(xiàng)目如何繳納增值稅、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何納稅？稅企爭(zhēng)議如何解決       
二十、出租土地使用權(quán)如何繳納增值稅、是否有新老項(xiàng)目之分              
二十一、轉(zhuǎn)讓老項(xiàng)目土地使用權(quán)如何繳納增值稅 

案例分析

▲本講互動(dòng)與答疑

第八講  房地產(chǎn)企業(yè)一般稅種的稅務(wù)籌劃

一、資源稅

二、城市維護(hù)建設(shè)稅

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

案例  占用土地用途的籌劃

案例  開發(fā)項(xiàng)目所屬區(qū)域的籌劃

案例  利用免稅項(xiàng)目的籌劃

四、耕地占用稅

五、土地增值稅

案例  控制土地增值率的籌劃

案例  巧用扣除項(xiàng)目的籌劃

案例  分解式銷售的籌劃

案例  土地使用權(quán)作價(jià)的籌劃

六、房產(chǎn)稅

案例  房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容的籌劃

案例  地產(chǎn)企業(yè)改變收入性質(zhì)的籌劃  

案例  房地產(chǎn)企業(yè)分別簽訂租賃合同的籌劃

七、車船稅

八、印花稅

案例  減少納稅環(huán)節(jié)的籌劃

案例  房地產(chǎn)企業(yè)分開核算不同事項(xiàng)的籌劃

九、車輛購置稅

十、契稅

案例  房地產(chǎn)企業(yè)整體購買不動(dòng)產(chǎn)的籌劃

案例  房地產(chǎn)企業(yè)改變不動(dòng)產(chǎn)收人的籌劃

案例  改變投資方式成立房地產(chǎn)公司的籌劃

▲本講互動(dòng)與答疑

第九講  房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)稅務(wù)籌劃

一、自建與代建選擇的籌劃

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的籌劃

三、建筑合同訂立的籌劃

四、開發(fā)成本構(gòu)成籌劃

五、銷售方式的籌劃

六、促銷活動(dòng)的籌劃

七、銷售定價(jià)的籌劃

八、代收費(fèi)用的籌劃

九、精裝修住房的籌劃

十、產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的籌劃

十一、剩余資產(chǎn)的籌劃

十二、公司清算的籌劃

案例分析

▲本講互動(dòng)與答疑

第十講  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
一、如何確定清算單位和清算條件、如何合理利用政策爭(zhēng)取有利的確定方法  
二、如何確認(rèn)土地增值稅的收入總額               
三、計(jì)算增值額時(shí)“扣除項(xiàng)目金額”包含哪些內(nèi)容    
四、“扣除項(xiàng)目金額”有哪些要求                   
五、房地產(chǎn)企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有何稅收優(yōu)惠政策、如何合理利用 
六、國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠            
七、以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)有何稅收優(yōu)惠                
八、2010年以后對(duì)土地增值稅的征收有何重大變化   
九、土地增值稅實(shí)行核定征收的條件和程序、是否可主動(dòng)運(yùn)用           
十、清算后尾盤銷售土地增值稅的納稅申報(bào)            
十一、賣毛坯房還是裝修房、規(guī)劃毛坯房可否精裝修后再銷售、規(guī)劃可變更嗎                      
十二、怎樣核算管理費(fèi)用可以降低土地增值稅          
十三、巧用利息扣除法，降低土地增值稅
十四、巧用土地分?jǐn)偡椒ǎ档屯恋卦鲋刀?/span>               
十五、化解產(chǎn)能過剩的企業(yè)是賣項(xiàng)目或是賣股權(quán)        
十六、增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅       
十七、公司注銷時(shí)多交的企業(yè)所得稅可否退稅

案例分析  

▲本講互動(dòng)與答疑

第十一講  房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃

一、應(yīng)納稅所得額的納稅籌劃

二、境外所得稅抵扣的納稅籌劃

三、所得稅會(huì)計(jì)政策的納稅籌劃

四、匯總納稅預(yù)繳稅款的籌劃

五、納稅人身份的納稅籌劃

六、轉(zhuǎn)讓定價(jià)的納稅籌劃

七、預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅籌劃

案例  設(shè)立獨(dú)立銷售公司的籌劃

案例  對(duì)外捐贈(zèng)的籌劃

案例  業(yè)務(wù)招待費(fèi)的籌劃

▲本講互動(dòng)與答疑

第十二講  房地產(chǎn)企業(yè)上市涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

一、上市利潤(rùn)要求與稅務(wù)管理之矛盾

二、兩套帳合一所帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

三、如何通過補(bǔ)稅將利潤(rùn)陽光化

四、股權(quán)結(jié)構(gòu)安排中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略

五、多重組織結(jié)構(gòu)安排的稅務(wù)好處

六、上市地點(diǎn)選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

七、上市房地產(chǎn)企業(yè)常用稅務(wù)策劃方法

案例分析

▲本講互動(dòng)與答疑

第十三講  課程總結(jié)