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土地出讓“兩集中”政策解讀與房地產(chǎn)企業(yè)應對

主講老師: 王傳寶 王傳寶

主講師資:王傳寶

課時安排: 1天/6小時
學習費用: 面議
課程預約: 隋老師 (微信同號)
課程簡介: 房地產(chǎn)不僅是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),而且還擁有一定的法律權利。房地產(chǎn)也是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,簡單來說的話,房地產(chǎn)其實就是指土地以及土地上所建造房屋延伸出來的一種權利。
內(nèi)訓課程分類: 綜合管理 | 人力資源 | 市場營銷 | 財務稅務 | 基層管理 | 中層管理 | 領導力 | 管理溝通 | 薪酬績效 | 企業(yè)文化 | 團隊管理 | 行政辦公 | 公司治理 | 股權激勵 | 生產(chǎn)管理 | 采購物流 | 項目管理 | 安全管理 | 質(zhì)量管理 | 員工管理 | 班組管理 | 職業(yè)技能 | 互聯(lián)網(wǎng)+ | 新媒體 | TTT培訓 | 禮儀服務 | 商務談判 | 演講培訓 | 宏觀經(jīng)濟 | 趨勢發(fā)展 | 金融資本 | 商業(yè)模式 | 戰(zhàn)略運營 | 法律風險 | 沙盤模擬 | 國企改革 | 鄉(xiāng)村振興 | 黨建培訓 | 保險培訓 | 銀行培訓 | 電信領域 | 房地產(chǎn) | 國學智慧 | 心理學 | 情緒管理 | 時間管理 | 目標管理 | 客戶管理 | 店長培訓 | 新能源 | 數(shù)字化轉(zhuǎn)型 | 工業(yè)4.0 | 電力行業(yè) |
更新時間: 2024-01-11 15:22

 

一、22“兩集中”供地新政的推出

1、全國22城市一年只能出讓三次宅地,房地產(chǎn)調(diào)控長效機制伸向土地供應

2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個城市。

3、集中掛牌與集中出讓,將如何傳導到樓市?“雙集中”制度對行業(yè)的影響重大,不亞于此前的三條紅線和限貸政策。

4、雙集中賣地政策,就像東北在冬天賣白菜一樣,貴不起來,不像南方的蔬菜全年常有,能隨行就市。這一政策對地方政府、對企業(yè)自上而下的壓力都很大。

 

二、22“兩集中”供地新政進展和實施效果解讀:基于北京、杭州等城市土地出讓實踐

1、北京首批集中供地解讀

1)反思:“陪跑團”和“老白干”

2)房企面臨未來更多的挑戰(zhàn):再戰(zhàn)高標準,入圍房企需提交高標準建設方案

3)中標經(jīng)驗:從北京集中土拍首日看,聯(lián)合體成為拿地主體的主要形態(tài)

4)不能為拍地而拍地:提前算好拍地商業(yè)賬

2、杭州首批集中供地解讀

1)杭州樓市景氣度依舊高漲:封頂?shù)囊鐑r率、刷新紀錄的高自持率

2)土地市場的火熱情緒迅速傳導到了二手房交易市場

3)集中供地的火熱程度遠遠超出房企的預料

3、深圳的首場集中供地解讀

1)密集集中供地下,利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化

2)賺個流量

3)投資邏輯

4、廣州首批集中供地解讀:集中供地的競爭火力冷熱分化

——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地:馬甲圍地、開拍前競價與遠郊地塊流拍

1)開發(fā)商比較踴躍

2)熱點地塊遭搶

3)馬甲圍地

4)六幅宅地流拍

5)誰是贏家

5、從7大城市集中供地來看,這場集中供地潮變成了一場“囚徒困境”

6、房地產(chǎn)企業(yè)的市場取舍:天津和長春土地市場遇冷

7、大買家: 7個城市4600億元成交金額中,央企和國企背景房企及聯(lián)合體拿地金額2050億元

 

三、22“兩集中”供地新政的反思

1、樓市“集中供地”的假象與真相

2、集中供地下房企分化加劇:龍頭房企和國企的下半場

 

四、 22“兩集中”供地新政之后的土拍市場,房地產(chǎn)企業(yè)如何應對?

1、22城宅地迎來集中競拍,房企買地錢從哪兒來

1)降低融資成本,應對房企分化

2 “拿地保證金融資”都是一個全新的融資概念

3)房企區(qū)域融資負責人四處尋找短期融資之道

4)資金調(diào)配

5)保證金融資和前融需求開始大幅增加

6)前融受制

7)找錢

2、積極研判各地土地集中出讓規(guī)則:以上海、成都為例

1)上海首批集中供地52 限定溢價率不超10%

2)上海制定新競價規(guī)則

3)上海設計機制,杜絕多個“馬甲”“圍標”搶地

4)成都新規(guī):禁止“三條紅線”超標的房企參與土拍

5)杭州: 9月底前,試點開展“競地價競品質(zhì)”的土地出讓方式

3、房地產(chǎn)企業(yè)應對:根據(jù)每個城市的供地結(jié)構,匹配合適的應對策略

4、不改就等死:土地供給集中制下小房企的生存之戰(zhàn)

5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向城市更新領域

1)城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)

2)拆除重建、有機更新、綜合整治三個概念辨析

3)案例:成都的猛追灣改造項目,是EPC+O模式(即設計、采購、施工及運營維護一體化的總承包模式

4)企業(yè)參與城市更新有五個關鍵要點:科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設計為美、運營為要

 

五、 22“兩集中”供地新政的應對:“聯(lián)合體” 合作拿地,開展項目合作開發(fā)

1、合作已成常態(tài),房企權益比呈下降趨勢

2、房企合作開發(fā)中常見的五種模式

1)合資成立項目公司獲取土地

2)與土地持有方進行股權合作

3)集團層面的戰(zhàn)略合作

4)小股操盤

5)代建

2、房企在合作開發(fā)中扮演的角色

1)項目的獨立操盤與聯(lián)合操盤

1)獨立操盤

2)聯(lián)合操盤

2)項目的并表選擇

1)上市房企優(yōu)先并表

2)實際控制方優(yōu)先并表

3)股權一致則協(xié)商并表

3、不同類型房企規(guī)模發(fā)展的四種模式:合作開發(fā)對企業(yè)發(fā)展的作用及意義

1)獨立操盤能力強、項目權益高的房企

2)品牌能力強、項目合作較多的大型房企

3)通過合作開發(fā)推進全國化擴張的房企

4)操盤及項目管理能力較強的房企

4、實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題

1)在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項目中,由于不同房企的開發(fā)要求、測算標準、對項目定位的判斷不同,甚至是企業(yè)文化存在差異。都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度,在增加財務成本的同時也平添了風險。

2)由于合作開發(fā)項目涉及的企業(yè)主體較多,在項目后期竣工交房以及物業(yè)等問題上可能會存在的責任界定問題,也是不容忽視的。

5、房企在參與項目合作開發(fā)的前期,應該盡力規(guī)避潛在的風險

1)各合作方需要明確各自在項目開發(fā)中的職能和責任,以高效推進項目的有序開發(fā)。

2)需要做好財務核算和工程進度的管理。地產(chǎn)開發(fā)作為資金占用大、開發(fā)流程復雜、周期較長的系統(tǒng)工程,潛在的風險可能會帶來較大的負面效果。

3)需要建立高效的溝通和決策機制,以降低因合作開發(fā)帶來的溝通成本。

6、案例:卓越置業(yè)未來將以合作操盤模式開發(fā)北京4宗宅地

7、關于項目合作開發(fā)的極簡解釋

 

六、22“兩集中” 土地新政展望

1、到底缺不缺地?土地供應會不會加大?

2、蔡繼明: 關于取消對城市建設用地不合理限制的建議》

3、 土地供應會加大,但地方政府會繼續(xù)采取“擠牙膏”的方式供地

4、“2213”土地出讓“兩集中政策會繼續(xù)“打補丁”

5、如果房價預期控制不住,會有更多的城市采取22城類似政策,比如西安和徐州

6、房地產(chǎn)企業(yè)“用腳投票”:多數(shù)房企開始戰(zhàn)略收縮,投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜

 

七、22“兩集中”供地新政的學習與思考

——當前土地政策背景下,房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)如何應對?

——深耕湖南、長沙市場的基礎上,開拓22個城市及其都市圈市場

——研判長沙等城市集中供地、準備充足資金、聯(lián)合體拿地……

——與22GDP接近、市場潛力接近的城市,會成為房企拿地的潛在目標

——給國企的策略建議

 


 
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