房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資管理與股改

【培訓(xùn)對象】
企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理以及財務(wù)骨干人員

【課程大綱】
課程破冰：新一輪拐點論的考驗
宏觀經(jīng)濟速度放緩釋放的信號
興業(yè)銀行調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策
杭州、成都等二三線城市出現(xiàn)的降價潮
上市地產(chǎn)企業(yè)一季度財報業(yè)績縮水和風(fēng)險警示
第一講 房地產(chǎn)開發(fā)融資管理概念
房地產(chǎn)融資的特點
-融資規(guī)模大
-償還期長
-房地產(chǎn)證券化
影響房地產(chǎn)開發(fā)融資決策三大因素
房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理
-融資期限風(fēng)險敞口率
-*資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)融資與企業(yè)戰(zhàn)略、策劃、運營和財稅的關(guān)系
案例：萬科融資出發(fā)點：為投資服務(wù)
第二講：房地產(chǎn)開發(fā)債權(quán)融資
房地產(chǎn)資金來源渠道
-產(chǎn)業(yè)鏈融資（無息負債）
-金融市場融資（有息負債）
1、 產(chǎn)業(yè)鏈融資
-供應(yīng)商資金（應(yīng)付）
-集團內(nèi)部資金（其他應(yīng)付）
-客戶資金（預(yù)收）
2、 銀行融資授信產(chǎn)品
(1)、銀行貸款
-流動資金貸款
-項目開發(fā)貸款
-土地開發(fā)和房屋開發(fā)抵押貸款
（2）、票據(jù)融資
（3）、銀行保函
3、信托融資
-資金信托融資
-財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
-基礎(chǔ)建設(shè)投資信托
-REITS信托融資
第三講：房地產(chǎn)開發(fā)股權(quán)融資
股權(quán)融資：私人市場VS公眾市場
1、 引入風(fēng)險投資（VC）
-風(fēng)險投資的準則
-風(fēng)險投資對目標對象的搜索、篩選、評估
-風(fēng)險投資方式與退出
2、 引入私募股權(quán)投資（PE）
-私募股權(quán)投資的特點
-私募股權(quán)投資對目標對象的要求
3、 上市融資（IPO）
-我國A股主板(含創(chuàng)業(yè)板)與創(chuàng)業(yè)板上市的條件要求
-主要上市房地產(chǎn)企業(yè)融資情況分析
-證監(jiān)會IPO注冊制的改革
-“新國九條”對資本市場的刺激
第四講：房地產(chǎn)開發(fā)項目融資及其他特殊融資
項目融資的概念與基本特點
項目融資的方式
-投資者直接安排項目融資
-通過項目公司安排融資
-以設(shè)施使用協(xié)議為基礎(chǔ)的項目融資
-以杠桿租賃為基礎(chǔ)的項目融資
-以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的項目融資
其他特殊融資方式
-聯(lián)建、參建融資
-BOT融資
-員工參股與內(nèi)部集資
案例：萬科融資渠道戰(zhàn)略：OPM戰(zhàn)略，即用別人的錢來賺錢
-OPM戰(zhàn)略：利用無息負債
-萬科OPM戰(zhàn)略的表現(xiàn)：提高無息負債比率
第五講：房地產(chǎn)開發(fā)投資管理
企業(yè)投資戰(zhàn)略框架：多元化VS專業(yè)化
房地產(chǎn)開發(fā)投資特點
-投資成本高
-投資周期長
-投資風(fēng)險大
房地產(chǎn)開發(fā)投資類型
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析
-盈虧平衡分析
-敏感性分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資決策流程與內(nèi)容
-開發(fā)項目的選定
-對總收入或銷售額的估計
-項目開發(fā)總成本的分析
-衡量專業(yè)化的核心指標：主業(yè)突出度
-確定投資方案
房地產(chǎn)企業(yè)拿地的十六種模式
案例：萬科投資戰(zhàn)略：鎖定住宅專業(yè)化
萬科投資績效的雙輪: 低利潤率、高周轉(zhuǎn)率
萬科項目儲備準則：夠用就好
萬科紀律：不囤地，不捂盤
-項目儲備的重要性
-存貨配置的方法
-保持合適、穩(wěn)定的存貨比率