拿地與投資分析

【課程背景】
   在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)周期下，房地產(chǎn)也難免開(kāi)始轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)型更多體現(xiàn)了分化的特點(diǎn)，在內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)下，中國(guó)優(yōu)質(zhì)地段、品牌開(kāi)發(fā)商、且有天然資源優(yōu)勢(shì)的不動(dòng)產(chǎn)，仍是抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)資產(chǎn)配置。
   對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地是生命線！拿對(duì)合適價(jià)格的地，就相當(dāng)于打游戲開(kāi)了外掛！特別是如果能夠拿到合適的價(jià)格+占有稀缺的資源的土地，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目基本就成功了7～8成！戰(zhàn)略為王的時(shí)代，對(duì)聚焦開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的房企而言，拿對(duì)地*是重中之重！
   回首房地產(chǎn)20年，我們發(fā)現(xiàn)真正的戰(zhàn)略投資人，是那些善于“把握行情周期”的投資人。本次課程分享，就是期望幫助更多拓展人員，不僅僅是可以拿到地，更要拿到好地，拿對(duì)地！

【課程收益】
1、掌握地產(chǎn)企業(yè)拿地的基本操作技巧。
2、善于評(píng)價(jià)關(guān)于拿地的各類(lèi)相關(guān)信息，準(zhǔn)確研判宗地價(jià)值。
3、熟悉地產(chǎn)企業(yè)拿地的各種模式，拿好地、拿對(duì)地。
4、熟練使用相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行土地投資價(jià)值測(cè)算。

【授課對(duì)象】
地產(chǎn)公司土地投拓相關(guān)人員

【課程大綱】
第一講   地產(chǎn)企業(yè)拿地與投資的底層邏輯
一、正確拿地的兩個(gè)底層邏輯
1、準(zhǔn)確把握拿地周期
2、準(zhǔn)確把握城市特征
二、房企拿地要考慮的三項(xiàng)指標(biāo)
1、時(shí)間效率指標(biāo)
2、效果效率指標(biāo)
3、成本效率指標(biāo)
三、地塊考察的專(zhuān)業(yè)技能
1、區(qū)位評(píng)價(jià)
2、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)評(píng)
3、市場(chǎng)研判
4、規(guī)劃評(píng)估
5、背景挖掘
案例分享：土地越來(lái)越貴，標(biāo)桿房企拿地卻越來(lái)越便宜，有什么秘決？

第二講   拿地規(guī)劃五要素
一、金融要素
1、城市GDP和人均GDP
2、人均可支配收入
二、土地要素
1、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃
2、城市發(fā)展速度和擴(kuò)展規(guī)模
3、城市土地供求和溢價(jià)率
三、人口要素
1、人口增長(zhǎng)和政府行為的相關(guān)關(guān)系
2、人口增長(zhǎng)指標(biāo)的選擇
3、勞動(dòng)力人口變動(dòng)趨式
四、產(chǎn)品要素
1、商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積
2、商品房庫(kù)存和去化能力
五、政策要素
1、施策的收緊和放松
2、政策的實(shí)效性
3、政策的執(zhí)行狀況
案例分析：拿地規(guī)劃的五個(gè)要素對(duì)房企土地規(guī)劃和布局的影響
分組討論：房地產(chǎn)另類(lèi)數(shù)據(jù)對(duì)房企拿地的影響

第三講   拿地決策的四個(gè)維度
一、戰(zhàn)略維度
1、企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向是什么？
2、去哪里拿地？
3、拿什么地？
4、拿地效益評(píng)價(jià)
二、城市維度
1、不同規(guī)模房企的拿地規(guī)劃
2、資源稟賦決定房企的城市投資布局
三、運(yùn)營(yíng)維度
1、拓展可拿地范圍
2、現(xiàn)金流回正周期測(cè)算
3、推貨量和IRR指標(biāo)
4、企業(yè)精細(xì)化程度
5、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和拿地資金的關(guān)聯(lián)性
四、資本維度
1、土地，金融和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
2、收并購(gòu)拿地的要點(diǎn)
3、合作開(kāi)發(fā)拿地的戰(zhàn)略合作方選擇
案例分享：標(biāo)桿房企收并購(gòu)的主要操作模式

第四講   拿地模式及操作方案
一、地產(chǎn)企業(yè)拿地的十五種模式
1、招拍掛
2、創(chuàng)造招拍掛
3、購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目）
4、購(gòu)買(mǎi)股權(quán)
5、創(chuàng)造境外賣(mài)股權(quán)
6、設(shè)立SPV購(gòu)買(mǎi)股權(quán)
7、先并后買(mǎi)
8、先投后買(mǎi)
9、先投資再合并后轉(zhuǎn)質(zhì)
10、先投資新公司再賣(mài)股權(quán)
11、先分立新公司再遠(yuǎn)期賣(mài)股權(quán)
12、先分后并
13、讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股
14、合作建購(gòu)
15、委托代建
二、十五種拿地模式操作方案
1、拿地模式含義及情況描述
2、拿地模式操作手法
3、拿地模式稅負(fù)分析
案例分析：地產(chǎn)企業(yè)常用拿地模式實(shí)操方案
三、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式拿地
1、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地成功保障的三大實(shí)力
2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程和融資關(guān)鍵
3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益模式及限制
4、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式的二級(jí)拿地策略
5、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式拿地的SWOT分析
案例分析：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)警示
四、勾地
1、“勾地”的重要意義
2、“勾地”的一般流程
3、六種“勾地”模式分析
案例分析1：政府考核“勾地”模式的三種標(biāo)準(zhǔn)
案例分析2：“勾地”方式案例解讀

第五講   土地投資分析模型
一、精準(zhǔn)研判城市潛力
1、驅(qū)動(dòng)力視角：三大維度研判城市發(fā)展趨勢(shì)
2、城市群視角：聚焦核心城市群，獲得發(fā)展紅利
二、“因城施策”語(yǔ)境下的九大拿地心法
1、心理距離與物理距離的認(rèn)知論
2、客戶耐受力是決定距離和時(shí)間的關(guān)鍵因素
3、市場(chǎng)大數(shù)據(jù)和客戶小數(shù)據(jù)的關(guān)注點(diǎn)
4、抄底靠實(shí)力，“領(lǐng)先半步”才是*選擇
5、從四個(gè)角度深入解讀政策和規(guī)劃
6、“城市圈”拿地，視野要更寬廣
7、拿地之前，必須細(xì)致踏勘現(xiàn)場(chǎng)
8、“快進(jìn)快出”是風(fēng)險(xiǎn)防范*利器
9、拿地要有足夠的決心和足夠的努力
三、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成基本模型
1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容
2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)
案例分享：標(biāo)桿房企都去哪里拿地？ 
課堂演練：拿地投資分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算
課程回顧與總結(jié)