房地產(chǎn)企業(yè)涉稅邊緣問題解析籌劃

【課程背景】

房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，它不僅僅有自己的企業(yè)所得稅處理辦法，也有自己的增值稅處理辦法，甚至，土地增值稅也幾乎是為房地產(chǎn)量身定做的，其主要收入來源也是房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)的稅負(fù)率卻大不相同。有的整體稅負(fù)率在3.8-5%，有的是6-8%，而有的卻達(dá)到驚人的9-30%！為什么差距如此之大？正常的房地產(chǎn)行業(yè)在我國的稅負(fù)大環(huán)境下，最優(yōu)稅負(fù)率是多少？正常稅負(fù)率是多少？萬科集團(tuán)如何做到公司整體稅負(fù)率=6.83%？增值稅稅負(fù)率=0.89%？

企業(yè)所得稅稅負(fù)率=3.54%，土地增值稅稅負(fù)率=1.9%的？

根據(jù)多年的經(jīng)驗，房地產(chǎn)的整體稅負(fù)率在3.8-5%屬于財稅系統(tǒng)非常健康；稅負(fù)率在6-8%算是財稅系統(tǒng)比較健康；稅負(fù)率為9-20%屬于未經(jīng)籌劃，自然發(fā)展的財稅系統(tǒng)；20%以上屬于病態(tài)財稅系統(tǒng)——公司的存在就是為了給國家納稅。

如此大的差距是如何產(chǎn)生的？一個十億元的盤，納稅總額竟然可以最低交稅3800萬到最高交稅3億！?其中固然有房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與稅收操作的特殊性，但更重要的原因是財稅系統(tǒng)未經(jīng)科學(xué)設(shè)計。而且，由于決定房地產(chǎn)項目成敗的一個重要稅種——土地增值稅是地方稅種，導(dǎo)致同一部稅法，各地理解，執(zhí)行有天壤之別。其他稅種，也是如此。由此，就形成了很多邊緣性的問題，給企業(yè)帶來了困擾，也帶來了機(jī)會!如何化困擾為機(jī)會？變被動為主動？巧妙利用政策，讓企業(yè)做到安全的同時，稅后利潤最高才是目的。

如何能在不違法的基礎(chǔ)上，經(jīng)過科學(xué)設(shè)計，合法少交稅呢？根本不是如何做賬的問題，而是如何根據(jù)稅法邊緣如何設(shè)計你的方案的問題，今天的內(nèi)容，就是為這些問題的解決而設(shè)計,解決公司的所有涉稅點(diǎn)的分析，為我利用，讓企業(yè)輕裝上陣，安全降稅，穩(wěn)健發(fā)展。

【課程收益】

?  房地產(chǎn)全程疑難問題解析，讓你的企業(yè)稅收優(yōu)化到最佳點(diǎn)。

?  根據(jù)不同涉稅點(diǎn)，深入解析，指明方向。

?  不交冤枉稅，用足優(yōu)惠稅，開展籌劃稅，交足應(yīng)交稅享。

【課程特色】

案例為主，數(shù)字說話，有理有據(jù)，模仿實戰(zhàn)。

【課程對象】

地產(chǎn)開發(fā)商集團(tuán)高層、房地產(chǎn)企業(yè)高管、房地產(chǎn)財務(wù)管理、房地產(chǎn)銷售人員

【課程時間】6-12小時

【課程大綱】

第一節(jié)  籌建初期的稅收籌劃方案

一、設(shè)立公司股東的籌劃

   什么樣的股權(quán)構(gòu)架最適合房地產(chǎn)？如何設(shè)計？利弊是什么？

  案例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何從繳稅一個多億到不交稅？

二、個人非貨幣性資產(chǎn)投資稅收規(guī)劃

    如何利用非貨幣投資做到不交稅，晚交稅？

三、新設(shè)項目公司購買土地的籌劃

   案例解析：買地幾種方式，小心有大坑！如何識別并避免？

四、土地使用權(quán)不變更項目合作開發(fā)的籌劃

   項目合作，如何做到轉(zhuǎn)移虧損？如何變不能抵扣為隨意抵扣？

五、土地使用稅、契稅的納稅時間規(guī)劃

案例：土地使用稅也能籌劃？如何做到不交？少交？晚交？這是技術(shù)活！

六、新公司小規(guī)模期間增值稅進(jìn)項稅額抵扣籌劃

  增值稅不能抵扣，那是因為你技術(shù)不行！讓抵扣合法且隨心所欲！

七、銀行不給房地產(chǎn)貸款，如何解決？如何利用供應(yīng)鏈金融，解決房地產(chǎn)融資問題？

八、講故事，也能節(jié)稅？而且大量節(jié)稅？

第二節(jié)  開發(fā)環(huán)節(jié)稅收籌劃方案

一、如何籌劃合法有效憑證？為什么你的票不能抵扣？如何才能做到合法抵扣？

二、采購環(huán)節(jié)，如何比價？13%專票和普票比例是多少？

三、房地產(chǎn)企業(yè)也能加計抵扣？如何做到？

四、擴(kuò)大固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)核算范圍如何規(guī)劃？

五、一般計稅進(jìn)項稅額認(rèn)證抵扣籌劃

六、貸款服務(wù)進(jìn)項稅額也能抵扣？如何做到？

七、關(guān)聯(lián)方交易稅收籌劃

八、集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)方無償占用資金的籌劃

九、從小規(guī)模納稅人購買苗木等業(yè)務(wù)規(guī)劃？

十、單位向個人租房，如何簽合同？

十一、合作開發(fā)，如何籌劃？

案例：大型合作開發(fā)案例剖析，讓你頓悟！

十二、 多項目配建房，在一個項目里建設(shè)，如何分配到各個項目公司？

十三、 紅線外成本不能扣？按我說的，你就能扣！而且土增稅還能加計！

第三節(jié)  銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案

一、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為什么很重要？如何破解？

二、企業(yè)所得稅收入案例：擔(dān)保損失，如何確認(rèn)損失？如何實現(xiàn)盈虧公司之間的利潤互動？

三、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)分解收入如何合理籌劃？

四、靈活用工平臺，如何防范風(fēng)險？

   案例：上海樂店超市如何簽了靈活用工合同還敗訴？

   案例：山東抓捕40多人!因為虛開，為什么？

   深度：靈活用工，為何如此企業(yè)趨之若鶩？

五、拆遷房屋實物補(bǔ)償處理籌劃

六、折扣銷售、低價銷售：如何掌握一個合理的稅法的度？

七、售后回租促銷的稅收方案

案例：售后回租，怎么操作才合法而且稅負(fù)低?一般人想不到。。。

八，買一贈一，如何做到不交稅？

九、以老帶新”獎勵稅收規(guī)劃

十、車位!車位！車位！如何破解車位的涉稅問題？終于有答案了

十一、買房送裝修，為什么企業(yè)這么熱衷？

十二、房企出租房，如何做到不交冤枉稅？

十三、講故事，如何省稅？

第四節(jié)  個人所得稅稅收籌劃方案

一、年薪五十萬，如何發(fā)放最省稅？

二、年終獎、股權(quán)激勵的稅收籌劃

三、營銷人員業(yè)績提成如何籌劃？

四，高管年薪百萬，卻不用交一分錢稅還合理合法？如何做到？

案例，流程，依據(jù)

五、私車公用，如何籌劃，讓企業(yè)和個人都滿意？

六、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何做到從繳稅幾百萬到一分錢不交？

案例一：法人企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

案例二：地產(chǎn)公司持有礦業(yè)股轉(zhuǎn)如何從一億個稅到不交稅？

案例三：稅局說你偷稅3000萬，罰款3倍，滯納金6000萬！如何化險為夷，毫發(fā)無損？

七、關(guān)聯(lián)公司兩處兼職籌劃

第五節(jié)  完工后期的稅收籌劃方案

一、完工交房時間的選擇規(guī)劃

   交房差一天，繳稅差一年！

二、對象報備錯了，別的就都錯了！

三、項目完工，交完土增稅，形成大窟窿！如何彌補(bǔ)？潘石屹用實際行動告訴你！

四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓撤資減資籌劃

  不干了，撤資！別著急，這里也有道道！

五、母子公司之間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅收籌劃

六、虧損企業(yè)彌補(bǔ)虧損利用規(guī)劃

七、利用企業(yè)分立低稅負(fù)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)籌劃

八、企業(yè)注銷，你只知道清算？必須交稅？那你就多繳稅了！

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實效主義，追求共贏

戴卓 教授（北京）

——企業(yè)涉稅規(guī)劃與涉稅危機(jī)管理專家，稅務(wù)合規(guī)講師第一人

?  中國社科院稅務(wù)碩士中心首批稅務(wù)律師（CTL）

?  美國注冊財務(wù)規(guī)劃師（RFP）全球特聘講師（中國區(qū)）

?  北大，清華，復(fù)旦大學(xué)，西安交大，深圳大學(xué)等MBA 特約講師

?  中財企協(xié)商學(xué)院  客座教授

?  中稅網(wǎng)特約稅務(wù)專家，中華會計網(wǎng)校特聘專業(yè)講師

?  稅務(wù)系統(tǒng)從事稅務(wù)工作27年

?  抖音稅官說稅創(chuàng)作者 

【個人簡介】

戴老師1993年從高校稅務(wù)專業(yè)畢業(yè)后，在稅務(wù)戰(zhàn)線工作近三十年，從管理員，稽查科長，到大企業(yè)局任業(yè)務(wù)骨干；擁有多年管理大型房企，工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)經(jīng)驗，一直從事一線的稽查，應(yīng)對，評估等執(zhí)法工作；兼任多家企業(yè)集團(tuán)的編外稅收輔導(dǎo)員，培訓(xùn)各類企業(yè)高管及會計人員幾千人。曾管理數(shù)十家國內(nèi)外知名年納稅額超過1億元的500強(qiáng)國企、地產(chǎn)公司、民企的稅務(wù)事項，具有豐富完整的企業(yè)稅務(wù)管理工作履歷。

戴老師多年從事稅務(wù)系統(tǒng)的培訓(xùn)工作，共計培訓(xùn)稅務(wù)干部幾千人次。戴老師能從稅務(wù)的專業(yè)角度精確審查企業(yè)的涉稅行為，提供切實可行的節(jié)稅方案；同時，戴老師能準(zhǔn)確甄別偷稅和合理避稅的界限，提供更加符合稅法精神的一攬子解決方案，從多角度立體解決企業(yè)所有涉稅問題，讓企業(yè)擁有更明確的涉稅界限感。

戴老師還是中國社科院稅務(wù)碩士中心首批稅務(wù)律師（CTL），這樣能為企業(yè)解決涉稅問題的同時解決相關(guān)的其他法律問題，把行業(yè)的稅收籌劃融入到組織結(jié)構(gòu)、交易流程管控中去講解，把稅務(wù)風(fēng)險與應(yīng)對籌劃的關(guān)系講得更加深入。

【主講課程】

《2022金稅四期“以數(shù)治稅”新形式下企業(yè)合規(guī)籌劃與稽查應(yīng)對專題班》    

《2022稅四期下–制造業(yè)涉稅疑難問題解析與合規(guī)籌劃實務(wù)專題》  

《2022“以數(shù)治稅”下企業(yè)全稅種稅務(wù)風(fēng)險點(diǎn)及風(fēng)險化解專題》     

《2022數(shù)智時代下企業(yè)供應(yīng)鏈涉稅風(fēng)險識別與合規(guī)籌劃專題》

《2022業(yè)財融合下企業(yè)跨部門合作及全稅種管控與合規(guī)籌劃專題》

《2022年房地產(chǎn)企業(yè)涉稅邊緣問題解析籌劃》

《2022電商稅籌技巧及應(yīng)用》

《2022高凈值人士避稅技巧》

《2022股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃技巧》

《2022直接稅的籌劃及落地》

《2022金四系統(tǒng)的監(jiān)管及應(yīng)對籌劃》

《中小企業(yè)涉稅現(xiàn)實及籌劃》

《2022年企業(yè)涉稅危機(jī)管理技巧與應(yīng)對》

《2022大數(shù)據(jù)下的稅務(wù)稽查，涉稅安全與籌劃》

《2022藥企費(fèi)用處理專項財稅籌劃》

《2022年稅務(wù)約談技巧分析》

《2022藥企費(fèi)用處理專項財稅籌劃》

《2022建筑業(yè)無票，傭金，公轉(zhuǎn)私等財稅難題落地方案及籌劃》

《2022制造業(yè)顛覆性財稅籌劃及風(fēng)險應(yīng)對》

《2022電商及網(wǎng)紅涉稅籌劃及風(fēng)險規(guī)避》

《2022貿(mào)易業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險及化解籌劃》

《2022年高凈值人士涉稅形勢及危機(jī)應(yīng)對》

《2022無票支出的稅務(wù)解決之道》

《2022高管個稅籌劃及稽查應(yīng)對》

《法制化環(huán)境下的個人財富安全與危機(jī)應(yīng)對》

《從隱私到透明——如何安全安放你的財富？》

《企業(yè)不同階段稅務(wù)重點(diǎn)籌劃及危機(jī)管理》

《2022年企業(yè)涉稅危機(jī)管理技巧與應(yīng)對》

《2022中小企業(yè)全程涉稅處理與籌劃》

《2022年分行業(yè)涉稅籌劃及行業(yè)涉稅危機(jī)管理技巧》

《2022增值稅發(fā)票風(fēng)險及危機(jī)應(yīng)對》

《2022物流行業(yè)涉稅風(fēng)險及應(yīng)對籌劃》

《2022大數(shù)據(jù)稅務(wù)稽查——DT時代的涉稅安全與籌劃》

【重點(diǎn)特訓(xùn)營】

《2022稅商提升訓(xùn)練及總裁稅籌必修課程特訓(xùn)營》（三天兩夜）

《2022中小企業(yè)涉稅風(fēng)險化解及籌劃特訓(xùn)營》（3-5天）

《2022民營老總必備：虛開發(fā)票的無風(fēng)險應(yīng)對特訓(xùn)》（2天）

【學(xué)員評價】

戴老師講課很接地氣，深入淺出，案例非常多，容易理解。

——中稅網(wǎng)絡(luò)股份有限公司總裁 周思文

戴老師從最專業(yè)的稅務(wù)角度分析問題，并且給出邊界很清晰的答案，在實際工作中幾乎百分百適用  ——招商銀行武漢支行行長 高文元

戴老師的課程，很有趣，一邊笑，一邊學(xué)習(xí)知識，太好玩了     

——中央財經(jīng)大學(xué)蔡昌教授

戴老師課程，解決了我們最需要解決的問題，我想，也只有在稅務(wù)機(jī)關(guān)出來的人，才能做到吧！——河南藍(lán)天集團(tuán)總裁  朱金用