商業(yè)銀行營業(yè)網(wǎng)點租賃風(fēng)險防范與實務(wù)解析

【課程對象】 支行行長、行政管理人員

【課程收益】 

系統(tǒng)掌握營業(yè)網(wǎng)點租賃全流程風(fēng)險要點和防范措施，系統(tǒng)掌握網(wǎng)點租賃中涉及的法律法規(guī)及監(jiān)管政策。

【課程時間】1天

【課程大綱】

第一章 營業(yè)網(wǎng)點租賃風(fēng)險防范概述                                     

一、選址租賃的重要性（監(jiān)管政策的要求）

二、網(wǎng)點租賃的常見幾類糾紛類型

1、直租模式

2、轉(zhuǎn)租模式

3、整租和分租模式

第二章 營業(yè)網(wǎng)點租賃風(fēng)險防范實務(wù)

一、營業(yè)網(wǎng)點所有權(quán)的風(fēng)險識別

1.所有權(quán)的真實性判斷（已有產(chǎn)權(quán)證件、無產(chǎn)證只有買賣合同但已預(yù)告登記）

2.所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)類型判斷

1）商業(yè)用途性質(zhì)鎖定以及租賃合同中對于房屋用途的約定注意事項（含裝修改造為食堂）

2）軍產(chǎn)房、政府房、個人所有房以及企業(yè)法人所有等不同產(chǎn)權(quán)主體對房屋租賃的影響

3）小微專營支行選址中涉及的集體房產(chǎn)或農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險點

3）房屋共有（共同共有、按份共有）（含未成年人共有）

二、營業(yè)網(wǎng)點抵押權(quán)的風(fēng)險識別

1.之前已處于抵押的狀態(tài)

1）抵押合同中對于出租的限制性要求

2）抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)對于租賃權(quán)的侵蝕

2.之后可能處于抵押的轉(zhuǎn)態(tài)

1）抵押不破租賃的運用（確保租賃權(quán)可對抗抵押權(quán)的措施，如備案、公證或見證）

2）承租人簽署放棄租賃權(quán)承諾書的現(xiàn)實考慮

三、營業(yè)網(wǎng)點瑕疵情形的風(fēng)險識別

1.是否處于查封狀態(tài)（了解原因及解封情況）

2.是否有過不良承租歷史（了解對營業(yè)的影響）

3.網(wǎng)點位置或布局是否明顯與當(dāng)?shù)孛袼谆蚪灰琢?xí)慣沖突（如路沖等情形）

4.是否違章建設(shè)（部分）、消防、公安驗收情況

四、營業(yè)網(wǎng)點租賃模式的風(fēng)險識別

1.轉(zhuǎn)租情形

1）原租賃合同對轉(zhuǎn)租的約定審查

2）轉(zhuǎn)租權(quán)以及房東同意轉(zhuǎn)租的證明

3）原租期和轉(zhuǎn)租期的對應(yīng)關(guān)系

2.分租情形

1）小塊商鋪或商場等產(chǎn)權(quán)人眾多情形下的風(fēng)險應(yīng)對

2）營業(yè)場所和行政辦公場所分離租賃的風(fēng)險應(yīng)對

3）整租和合租的風(fēng)險應(yīng)對

3.續(xù)租情形

五、租賃合同具體風(fēng)險要點

1.租期及免租期

1）合同法有關(guān)租期的法律規(guī)定

2）租期選擇應(yīng)根據(jù)租賃物所有地未來租金變化趨勢合理談判

3）免租期的談判

2.停車位和廣告位

1）外墻共有部分和租賃部位是否可用于廣告

2）停車位（地面和地下室）的約定

3.裝修和維修

1）房東或次房東的維修義務(wù)

2）裝修改造的特殊約定

4.轉(zhuǎn)租、抵押、買賣

1）是否可轉(zhuǎn)租

2）抵押告知、查封告知

3）買賣情形、設(shè)定信托等權(quán)利負擔(dān)情形

5.退租

1）是否需要恢復(fù)原狀

2）合同解除的特殊約定情形（因監(jiān)管政策變動導(dǎo)致無法開設(shè)網(wǎng)點等）

3）違約責(zé)任設(shè)定的合理性

6.備案登記問題

1）合同效力

2）稅金

第三章 典型案例剖析與總結(jié)                               

一、分行營業(yè)網(wǎng)點租賃典型案例

二、支行營業(yè)網(wǎng)點租賃典型案例

三、自助銀行網(wǎng)點租賃典型案例

四、總結(jié)