房地產企業(yè)現(xiàn)金流風險管控

【課程背景】

對于房地產行業(yè)而言，行業(yè)發(fā)展的黃金年代已經逐漸過去。自2020年初以來，行業(yè)先后經歷新冠疫情爆發(fā)、資管新規(guī)發(fā)布（三道紅線）、“兩集中”政策（集中發(fā)布用地公告，集中組織出讓活動）；全國房地產調控力度加大，在限購、限售、以及融資收緊的制約下，資金鏈緊張成為了大多數(shù)房地產企業(yè)的共同難題。

近幾年來因為缺乏對現(xiàn)金流的合理管控而使企業(yè)自身陷入困境的事例普遍存在，斷貸危機、崩盤退市、高額債務纏身、暴雷危機，呈現(xiàn)資金黑洞等，2020年至今房地產相關企業(yè)破產數(shù)量高達670多家。

本課程致力于講解房地產現(xiàn)金流的風險管控及資金周轉策略。

【課程大綱】

一、房企普遍存在的現(xiàn)金流管理問題

1、盲目追求投資及規(guī)模擴張

1）“高周轉”開發(fā)模式的高負債、高杠桿

2）項目前期現(xiàn)金流出巨大

3）資金回收期過長

2、融資難，資金鏈斷裂風險高

1）過度依賴單一融資渠道

2）房地產相關政策的調整，導致銀行放貸限制

3）融資成本高

4）融資金額受限

3、回收周期長，周轉速度慢

二、房企現(xiàn)金流管理優(yōu)化措施

1、優(yōu)化投資管理

1）加強現(xiàn)金流預算管理

2）要量化、細化現(xiàn)金流預算執(zhí)行指標

3）現(xiàn)金流預算的執(zhí)行開展績效考核評價

2、加強存貨管理

1）控制存貨增量，消化存貨存量，提升流動資產的周轉速度

2）在當下數(shù)字化時代加強資金在各部門間的互相監(jiān)控

3）提高回款能力，加強對回籠資金的管理

4）加強對應收賬款的管理，跟進銀行按揭放款時間

3、拓寬融資渠道

1）貸款

2）發(fā)行債券

3）中期票據(jù)

4）私募

5）證券化

6）承兌匯票

4、運用“資金池”使資金集約化管理。

1）以總公司的財務集團對其進行運營

2）是總公司的內部結算中心對其進行運營

5、基于戰(zhàn)略目標管理現(xiàn)金流

1）戰(zhàn)略目標體現(xiàn)現(xiàn)金流向

2）基于企業(yè)戰(zhàn)略目標開展現(xiàn)金流管理工作

3）選擇不同現(xiàn)金流管理策略，差異化對待不同戰(zhàn)略價值的項目

三、房企資產運營效率的概念及其評價指標

1、資產運行效率的概念及管理的內容

1）資產運營效率

①資產利用的有效性

②資產利用的充分性

2）資產運營效率的內容

①人力資源運營效率指標

②生產資料運營效率指標

2、資產管理效率指標

1）流動資產周轉率

①應收賬款周轉率

②存貨周轉率

2）固定資產周轉率

3）總資產周轉率

4）其他資產質量指標

①周轉率②周轉期

3、盈利能力指標

1）毛利率

2）凈利率

3）成本費用率

4）總資產利潤率

4、財務風險（償債能力）指標

1）流動比率

2）速動比率

3）現(xiàn)金比率

4）資產負債率

5）權益乘數(shù)

5、綜合報酬指標

1）權益報酬率

2）不良資產比率

3）資產現(xiàn)金回收率

四、上市房地產上市公司的運行狀況比較

1、資產規(guī)模總量大幅增長，超百億企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢的影響

2、每股收益整體趨好，每股收益為負的家教減少

1）每股收益較去年同期總體態(tài)勢

2）每股收益為負值的企業(yè)個數(shù)

3、總資產收益率和凈資產收益率同比變化

五、房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理的建議與對策

1、改進房地產上市公司的外部治理結構

1）獨立董事制度。

2）推進股權分置改革，促使經營者關注資產使用效率。

2、改善銀行與企業(yè)的關系

1）銀行與企業(yè)的關系的不確定性。

2）增加技術手段，比如，擔保等鎖定不確定性

3）強化債權治理，約束上市公司的投資和籌資決策

4）加強資產證券管理模式

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏